인천지방법원 2025타경35532. 김포시 사우동 울루물루 타운하우스 301동 312호, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 188,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,120,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 송혜미의 선순위 대항력 임차권과 그에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
송혜미의 확정일자는 2021.10.13, 전입·점유개시는 2021.11.12이고, 이 사건 말소기준인 서울보증보험 가압류는 2022.12.12입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금은 240,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약을 반영한 실질 인수는 0원*으로 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35532 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층312호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 51.83㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2017.07.25 |
| 소유자 | 박진규 (2021.12.13 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 2018년 신한은행 근저당권 121,000,000원은 2021.11.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.12 서울보증보험 가압류 200,000,000원입니다. 이후 중소기업은행·케이비캐피탈·우리금융캐피탈 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송혜미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.11.12 / 2021.10.13 | 대항력 有 | 배당요구 | 승계 아님 |
보증기관 승계나 대위에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 송혜미 1명입니다. 따라서 보증금도 240,000,000원 한 건만 봅니다.
* 확약 미반영 일반 배당계산에서는 현재 최저가 92,120,000원 기준 송혜미 미배당액 149,938,160원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 해당 확약은 송혜미 임차권에 대해서만 반영합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 크게 내려왔다
울루물루타운하우스301동 전용 51.83㎡·56.4㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균 213,333,333원만 보면 현재 최저가가 매우 낮아 보이지만, 과거 240,000,000원· 260,000,000원·282,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시장을 우선하면 최근 12개월 평균은 159,000,000원, 최신 거래는 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 51.83㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2024.11 | 56.4㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2023.12 | 56.4㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.09 | 56.4㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 51.83㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 56.4㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저가 92,120,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 57.9%입니다. 확약 반영으로 인수가 0원이면 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 과거 거래의 비교 추세가 -33.9%로 나타나므로, 과거 전체 평균 213,333,333원을 근거로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 1. 임차인 송혜미 보증금 | 240,000,000원 | 90,061,840원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,321,825원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 73,533,773원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 16,183,186원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 송혜미의 보증금 중 90,061,840원이 배당되고 149,938,160원이 미배당됩니다. 확약을 반영하지 않으면 이 미배당액이 매수인 인수 위험이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 92,120,000원 | 149,938,160원 |
| 3회 유찰 시 | 64,483,999원 | 177,076,713원 |
| 4회 유찰 시 | 45,138,799원 | 196,073,699원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 즉 확약이 없다면 “더 유찰됐으니 더 싸졌다”는 해석이 성립하지 않습니다. 반대로 이 사건은 제출된 말소동의 확약을 해당 임차권에 반영하기 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 구분합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포여자중학교 서측 인근. 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택·학교시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있고 북동측 근거리에 김포골드선 사우역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 312호. 사용승인일은 2017.07.25이며 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 규모. 1개 동 48개 호, 주차 34대, 용적률 191.88%입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 재정비촉진지구·성장관리권역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,106,000원/㎡.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지가 출발점입니다.
- 임차권 처리 확인. 송혜미의 임차보증금은 240,000,000원, 전입은 2021.11.12로 말소기준 2022.12.12보다 빠릅니다. 확약 반영 전·후를 반드시 분리해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 213,333,333원보다 최근 12개월 평균 159,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 추세가 -33.9%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 과거 고가 거래를 회복할 것을 전제로 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 자체를 호재로 해석하지 않기. 현재 2회 유찰, 단지 경매 평균도 2.0회입니다. 다세대의 환금성과 거래 빈도를 함께 봐야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,212만원짜리 물건”이 되려면 확약이 전제다
이 사건은 숫자가 두 얼굴을 갖습니다. 확약을 배제한 일반 권리계산에서는 대항력 임차인 송혜미의 보증금 240,000,000원 중 현재 회차 미배당액 149,938,160원이 남는 인수형입니다. 따라서 낙찰가 92,120,000원만 보고 “감정가 반값”이라고 평가하면 권리분석이 틀어집니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 임차권에 반영하면 결론이 달라집니다. 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 92,120,000원입니다. 최근 12개월 평균 159,000,000원의 57.9%라 가격 여유가 분명히 생깁니다. 다만 시장 자체가 최근 -33.9% 하락했고 물건도 이미 2회 유찰됐으므로 과거 213,333,333원의 전체 평균은 가격 가점 근거로 쓰기 어렵습니다.
결론은 “확약 확인 후 검토 가능한 가격형.” 권리의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라 그 인수위험을 제거하는 확약의 효력이고, 가격의 핵심은 과거 고가가 아니라 최근 159,000,000원·155,000,000원 수준과 -33.9% 하락 추세입니다.
