부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경35541 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 49.15㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

194,245,000원 1억 9,424만 감정가 265,000,000원

감정가의 73% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 185,500,000원 최저가 대비 +4%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,855만원

최저가의 10% · 18,550,000원

실거래 대비

▲ 15.2% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.69억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 해소되는 구조이며 최근 거래 대비 낮은 최저가가 핵심

가격 최저가 185,500,000원으로 최근 12개월 평균 230,000,000원의 80.7%
자금 실질취득 185,500,000원 · 확약 적용 임차인 인수 0원
리스크 확약 조건과 압류·당해세 여부 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 1건이 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 80.7% 수준으로 가격 매력은 있으나, 다세대 특성상 환금성과 확약 조건 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

265,000,000원

1회 유찰

실질취득 기준

185,500,000원

임차인 확약 적용

최근 12개월 평균

230,000,000원

최저가 80.7%

인수 위험

0원*

확약 기준

인천지방법원 2025타경35541 사건은 경기도 부천시 오정구 고강동 유앤아이 403호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 강석관이며, 핵심 쟁점은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김수진은 보증금 259,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태였으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 인수 부담은 실질적으로 해소되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경35541
소재지	경기도 부천시 오정구 고강동 409-7 유앤아이 4층403호
용도 / 이용상태	다세대주택으로 이용중
소유자	강석관
감정가 / 최저가	265,000,000원 / 185,500,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 정리

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김수진	259,000,000원	有	有	실질 0원*

* 을구 순위 3번 주택임차권등기와 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약 조건의 원본 확인은 입찰 전 필수입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

거래	금액
2025.06 최신 거래	225,000,000원
최근 12개월 평균	230,000,000원
전체 평균 거래	224,000,000원
최저매각가	185,500,000원

최근 12개월 평균 230,000,000원과 최신 거래 225,000,000원 대비 최저가는 낮습니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +8.5%로 상승 흐름이며, 전체 평균만으로 가격을 판단하기보다 최근 거래 기준으로 접근하는 것이 적절합니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

✅ 권리 관점 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 인수 부담이 제거되는 구조입니다. 일반적인 보증금 초과 인수형과 달리 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하는 구조로 보지 않습니다.

⚠️ 확인 포인트 국세·지방세 압류 및 당해세 여부, 임차권 말소동의 확약서의 실제 효력 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

✓ 확약서 원본과 임차권 말소 조건 확인
✓ 최근 거래 225,000,000원·최근 12개월 평균 230,000,000원 기준으로 응찰가 검토
✓ 다세대 12세대 규모로 환금성 확인 필요
✓ 압류·가압류 등 후순위 권리는 매각 소멸 여부 확인

맺으며 — “권리는 정리됐지만 서류 확인이 승부처”

이 물건은 대항력 있는 임차권 때문에 처음에는 인수 위험이 크게 보이는 사건입니다. 다만 확약이 적용되는 범위에서는 실질 취득 부담이 최저가 수준으로 정리됩니다. 최근 시세 대비 가격 여유는 있으나, 다세대 특성과 확약 조건 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

확약으로 임차인 인수위험 해소, 최근 시세 대비 낮은 입찰가 — 부천 유앤아이 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 정리

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리됐지만 서류 확인이 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 6,500만원
2	2026-07-08	대기	1억 8,550만원