인천지방법원 2025타경35542. 역곡역 북서측 인근에 있는 효성하이츠빌 나동 5층 501호로, 전용면적은 36.96㎡이고 2010.11.26. 사용승인된 다세대주택입니다. 현재 소유자 한보영은 2020.07.25. 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기일인 2020.08.13. 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 90,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2025.12.31. 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기부의 앞부분에는 오래된 근저당, 가압류, 가처분과 이전 경매 기록이 다수 나타납니다. 그러나 한국씨티은행 가압류는 2013.11.15. 해제로 말소됐고, 방철호의 가처분과 가압류도 각각 2019.08.29. 및 2019.08.30. 말소됐습니다. 2011년 근해안강망수산업협동조합 근저당과 2019년 경매개시결정은 2019.09.30. 임의경매 매각과 동시에 말소됐으며, 2019년 대성신용협동조합 근저당 역시 2020.08.13. 해지로 말소됐습니다. 과거의 복잡한 이력이 현재 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 71-2 효성하이츠빌 제나동 제5층 제501호 도로명: 경기도 부천시 원미구 지봉로89번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2010.11.26. · 효성하이츠빌 15세대 |
| 소유자 | 한보영 (2020.07.25. 매매, 거래가액 185,000,000원 · 2020.08.13. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 69,676,702원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 과거의 복잡함과 현재 권리를 분리해야 한다
2011년 근저당과 2017년 가압류, 2019년 가처분 등은 현재 말소기준보다 날짜가 빠르지만, 단순히 날짜만 보고 인수로 결론내리면 안 됩니다. 각 권리 뒤에 기록된 해제·말소와 2019.09.30. 경매 매각을 함께 읽어야 합니다. 이미 말소된 과거 권리는 현재 낙찰자가 인수하는 권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균보다 낮지만 시장은 하락 중
효성하이츠빌 및 면적이 유사한 거래 표본은 총 6건입니다. 전체 평균 174,666,666원에는 2021년과 2022년 거래가 포함되므로, 가격 판단은 최근 12개월 3건의 평균 171,666,666원과 최신 거래 155,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 37.44㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 37.09㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2025.01 | 36.96㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 40.55㎡ | 3층 | 178,000,000원 |
| 2022.06 | 36.96㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2021.09 | 37.09㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 171,666,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 최저가 111,300,000원이 곧 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.8%이고, 최신 거래 155,000,000원의 약 71.8%입니다. 금액 차이는 최근 평균보다 60,366,666원, 최신 거래보다 43,700,000원 낮습니다. 현재 회차만 놓고 보면 시세 대비 할인 폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 채권자 배당 합계 | 403,924,245원 | 108,941,800원 |
| 채권 미배당 | 403,924,245원 | 294,982,445원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
가정 매각대금 111,300,000원은 집행비용 2,358,200원과 채권자 배당 108,941,800원으로 전액 소진되는 계산입니다. 채권 미배당은 채권자 측 손실 영역이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 파벽돌 붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감입니다.
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 역곡역 북서측 인근으로, 주변에는 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 대체로 장방형인 다세대주택 건부지이며 동측 진입로를 통해 공도와 출입합니다. 토지면적은 385.7㎡, 공시지가는 2,098,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하고, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 거래 표본이 많지 않습니다. 역곡역 접근성은 장점이지만 대단지 공동주택보다 매수층과 거래속도의 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 권리의 말소 여부 재확인. 2011년 근저당, 2017년 가압류, 2019년 가처분은 후속 말소등기와 2019년 경매 매각을 통해 정리된 이력입니다. 등기부의 말소선과 순위를 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 현장 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 우편물·도어락·관리주체 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 설정. 실질취득액은 최근 평균의 64.8%로 낮지만, 최근 가격 흐름은 -3.4%입니다. 최근 평균 자체를 목표가격으로 삼지 말고 수리비·명도비·취득 부대비용과 매도기간을 반영하세요.
- 최상층 상태 점검. 본건은 5층 건물의 5층입니다. 내부 상태와 함께 천장·벽체의 누수 흔적 등을 현장에서 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대이고 실거래 표본은 6건입니다. 향후 매도 시 거래기간이 길어질 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 체납·공과금 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납 여부를 관리주체와 공급기관을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대 정보를 직접 확인하고, 매각조건 변경 여부도 법원 기록으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 ‘할인 폭을 지키는 것’
이 사건은 오래된 등기 이력이 많아 첫인상은 복잡하지만, 후속 말소 기록까지 연결하면 현재 구조는 단순해집니다. 2019년 경매 매각 이전의 근저당·가압류·가처분은 이미 정리됐고, 현재 말소기준은 2020.08.13. 농협은행 근저당입니다. 확인된 임차인은 0명이며 매수인 인수도 0원입니다.
가격도 현재 최저가 111,300,000원이 최근 12개월 실거래 평균 171,666,666원의 64.8%, 최신 거래 155,000,000원의 약 71.8%라 할인 여지가 분명합니다. 다만 최근 가격 추세가 3.4% 하락했고 총 15세대의 소규모 다세대라는 점을 고려하면, 낮은 최저가를 입찰 경쟁으로 과도하게 끌어올리는 순간 장점이 빠르게 사라질 수 있습니다. 권리는 합격, 가격도 유리하지만 환금성 안전마진은 반드시 남겨야 하는 물건입니다.