서울남부지방법원 2025타경8646. 비즈트위트블루 11층 1106호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 겉으로는 5회 유찰로 최저가가 38,666,000원까지 떨어져 감정가의 약 3분의 1처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 가격 구조를 지배하는 것은 최저가가 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다.

임차인 윤희주는 2021.05.31. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 구로세무서 압류는 2023.07.31.이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립합니다. 임차인은 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 37,570,012원만 배당되고, 나머지 92,429,988원은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 38,666,000원에 낙찰받아도 경제적 부담은 131,095,988원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2023.07.31. 구로세무서의 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일이 2024.09.23.이라는 이유만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.05.31.로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤희주는 2024.09.23. 배당요구를 했고, 확정일자에 따른 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 38,666,000원에서는 집행비용 1,095,988원을 먼저 제외한 뒤 37,570,012원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 부족한 92,429,988원은 매수인이 인수합니다.

주택도시보증공사의 616,241,204원 가압류는 별도 채권으로, 임차인 수나 임차보증금에 합산하지 않습니다. 이 물건의 실제 임차인은 윤희주 1명입니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정된다

대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 매수인 인수액은 늘어납니다. 최저가만 낮아질 뿐 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 130,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높고 시장은 하락 추세

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 비교면적대의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 99,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 102,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -10.2%로 하락 추세입니다.

최저가 38,666,000원만 보면 최근 12개월 평균의 39.1%지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 실질취득 131,095,988원은 최근 평균 99,000,000원과 최신 거래 102,000,000원을 모두 웃돕니다. 감정가 118,000,000원보다도 실질부담이 커지므로 5회 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 38,666,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되지만 보증금 부족분 92,429,988원이 남습니다. 윤희주는 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임차보증금과 경매신청 청구액의 관계 및 중복 산입 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
• 건물. 2012.11.30. 사용승인된 지하3층·지상19층 철근콘크리트구조 건물이며 승강기, 냉난방, 도시가스, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 15m, 남동측 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 무난합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 105호 규모의 오피스텔로 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 3건이고 가격 추세는 -10.2%입니다. 현재 물건은 5회 유찰돼 단지 평균 유찰 3.1회보다 유찰 횟수가 많습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 포함한 상한 설정. 입찰가는 단독으로 보지 말고 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액으로 계산해야 합니다.
• 임차인의 대항력 원본 대조. 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2021.05.31.과 임차권등기명령, 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 동일인 채권관계 확인. 윤희주는 임차권자이자 신청채권자입니다. 임차보증금 130,000,000원과 청구액 130,114,100원의 법적 관계를 확인해야 합니다.
• 거래 및 임대차 자금 확인. 소유자의 취득가액과 임차보증금이 모두 130,000,000원이고 소유권 이전일과 전입·점유·확정일자가 같은 점을 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔), 임차권상 주거 이용으로 나타나므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 시세는 99,000,000원 평균, 최신 거래는 102,000,000원이며 추세는 -10.2%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “38,666,000원에 사는 물건이 아니다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 32.77%, 최근 12개월 평균의 39.1%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 92,429,988원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 131,095,988원으로 최근 12개월 평균 99,000,000원과 최신 거래 102,000,000원을 웃돕니다.

한 번 더 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득은 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 최근 거래 추세 -10.2%, 5회 유찰, 근린시설·업무시설 용도, 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가가 가격 메리트로 연결되지 않는 대항력 인수형이며, 임차관계의 실체와 인수 위험이 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.