한 줄 평 최근 거래 대비 최저가는 낮지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 강충환의 보증금 286,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 확인되며, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 확약 범위와 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
278,000,000원
194,600,000원 · 1회 유찰
최근 실거래
239,500,000원
2024.08 최신 거래
실질취득 위험
최대 289,524,400원
낙찰가+미배당 인수 기준
임차 보증금
286,000,000원
강충환 임차권
인천지방법원 2025타경35549. 부천시 원미구 중동 유엔빌리지 1동 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 278,000,000원이고 1회 유찰 후 최저가는 194,600,000원입니다. 표면상 가격은 최근 거래 239,500,000원보다 낮지만, 이 사건은 일반적인 무임차 물건이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기자인 강충환의 보증금 286,000,000원이 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35549 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 863 유엔빌리지 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 박민 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 대항력 임차권 주의 강충환 임차인은 전입일 2021.04.19, 확정일자 2021.04.22, 임차보증금 286,000,000원으로 확인됩니다. 배당 부족분은 현재 회차 기준 94,924,400원으로 산정되어 있으며, 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강충환 | 286,000,000원 | 有 | 有 | 확인 필요 |
임차권등기는 2023.06.07 접수되었으며, 임대차계약일 2021.03.04, 주민등록일 2021.04.19, 확정일자 2021.04.22입니다. 매각물건명세서에는 “을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 확인 필요
| 단지 | 유엔빌리지 |
|---|---|
| 세대수 | 12세대 |
| 최근 12개월 평균 | 239,500,000원 |
| 최신 거래 | 2024.08 · 239,500,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 시세 | 81.3% |
| 추세 | 최근 거래가 과거 거래 대비 -16.3% |
⚠️ 하락 추세 반영 최근 12개월 기준 거래가는 239,500,000원이며 과거 286,000,000원 거래 대비 하락했습니다. 최저가는 시세 대비 낮지만, 임차권 인수 여부에 따라 실질취득 비용은 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래보다 낮지만 임차권 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 임차인 강충환 보증금 | 286,000,000원 | 191,075,600원 |
| 한국자산관리공사 가압류 | 34,888,106원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 경매개시 | 286,000,000원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 강충환 임차권등기 보증금 286,000,000원의 인수 여부를 확약서 기준으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 확약 적용이 없다면 현재 회차 기준 낙찰가 194,600,000원 + 부족분 94,924,400원 구조가 됩니다.
- 시세 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 다세대 소규모 단지 특성상 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 임차권이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 최근 거래보다 낮은 매력적인 가격으로 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담할 실질취득 비용입니다. 대항력 있는 임차권 보증금 286,000,000원과 HUG 말소동의 확약서의 적용 범위를 확인하지 않으면 가격 판단이 달라집니다. 권리 구조를 확인한 뒤 확약 범위가 명확할 때만 입찰 전략을 세워야 합니다.
