인천지방법원 2025타경35551. 부천시 오정구 원종동 ‘다하임’ 에이동 2층 201호, 전용 47.99㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 251,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,990,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “49%까지 떨어진 물건”으로 보면 안 됩니다. 핵심은 2021.04.16. 전입한 김혜리 임차인입니다. 임차보증금이 277,000,000원이고, 확정일자는 2021.03.29., 임차권등기는 2023.05.31.입니다.
말소기준은 2023.11.27. 한국캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김혜리의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 현재 최저가 122,990,000원에서 집행비용 2,521,860원을 제외한 120,468,140원을 배당받더라도 156,531,860원이 남습니다. 통상의 계산이라면 이 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.99㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2020.01.23 |
| 소유자 | 박우혁 (2021.08.10. 매매, 거래가액 277,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
2020.02.11. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2021.04.16. 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준 역할을 하는 것은 2023.11.27. 한국캐피탈 주식회사의 가압류 39,985,955원입니다. 김혜리 임차인은 2021.04.16. 주민등록과 점유를 갖추고 확정일자도 2021.03.29.로 앞서므로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜리 | 건물의 전부 · 주거 | 277,000,000원 | 2021.04.16 / 2021.03.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 김혜리 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자이고, 이 사건에는 보증기관 명의의 임차보증금 중복신고도 없습니다. 김혜리의 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘2026년 거래’를 봐야 한다
다하임은 22세대, 2020.01.23. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 거래 10건의 전체 평균은 267,690,000원이지만, 과거 2021년 거래가 대부분을 차지합니다. 최신 거래는 2026.01. 전용 47.99㎡ 4층 207,900,000원이고 최근 12개월 평균 역시 207,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.99㎡ | 4 | 207,900,000원 |
| 2021.09 | 51.94㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 47.99㎡ | 2 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 49.3㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.07 | 47.99㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 267,690,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.99㎡ | 1건 | 207,900,000원 |
현재 최저매각가 122,990,000원은 최근 12개월 평균 207,900,000원의 59.2%입니다. 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 122,990,000원의 실질취득가격입니다. 이 기준에서는 가격 할인 폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차인 김혜리 보증금 | 277,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 39,985,955원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 김혜리 보증금 중 156,531,860원이 미배당돼 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 모든 계산을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,990,000원 | 156,531,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,093,000원 | 192,856,674원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,265,099원 | 218,219,673원 | 0원 |
확약을 제외한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 떨어져도 김혜리의 277,000,000원 보증금 중 미배당액이 증가하기 때문에 “최저가가 내려가니 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 낮은 최저가 자체가 아니라, 선순위 임차권에 대한 말소동의 확약서가 존재하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인은 2020.01.23.입니다.
- 입지. 오정초등학교 동측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 정방형 평지이며 서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,091,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 최근 12개월 동일 전용 거래는 1건입니다. 최근 시세는 과거 거래 대비 -24.2%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 좌우하는 문서입니다. 확약 대상이 김혜리 임차권과 정확히 일치하는지, 말소 조건이 무엇인지 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약이 정상 적용되면 실질 인수 0원, 적용되지 않으면 현재 회차 기준 156,531,860원 인수 구조입니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 267,690,000원보다 2026.01. 거래 207,900,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -24.2%입니다.
- 표본 부족 감안. 최근 12개월 동일 전용 거래는 1건이므로 층·내부상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서상 토지이용 제한사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약서다
표면만 보면 감정가 251,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 122,990,000원까지 내려온 가격형 경매처럼 보입니다. 실제 최신 거래 207,900,000원과 비교해도 최저가는 59.2% 수준입니다. 그러나 이 숫자의 의미는 김혜리의 선순위 임차권을 어떻게 처리하느냐에 달려 있습니다.
확약을 배제하면 현재 미배당 보증금 156,531,860원을 매수인이 인수해야 하고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질부담은 보증금 277,000,000원 수준으로 수렴합니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원이고, 현재 122,990,000원은 최신 거래 207,900,000원보다 낮아 가격상 의미가 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 대비 -24.2% 하락했고 최근 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라는 점은 할인율과 별개로 보수적으로 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 효력과 최신 시세 확인입니다.
