인천지방법원 2025타경35555. 김포시 사우동 대양케슬 나동 4층 401호, 전용 55.01㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박현준이며, 2021년 매매 거래가액은 283,000,000원입니다. 등기상 한때 수협은행 근저당권 221,950,000원이 설정돼 있었지만 2021.07.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.03.17 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 임차권이 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 임차인 양완우의 점유개시는 2021.07.16, 주민등록은 2021.07.22이고, 임차권 경정등기에는 최초 계약일 2021.06.16, 최초 확정일자 2021.06.23이 나타납니다. 따라서 이 임차권은 말소기준일보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다. 다만 이번 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권등기에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35555 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 253-6 대양케슬 나동 4층401호 · 경기도 김포시 사우중로3번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.01㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 |
| 단지 | 대양케슬가,나동 · 24세대 · 2019.10.02 준공 |
| 소유자 | 박현준 (2021.07.05 매매, 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 확약서가 결론을 바꾼다
기존 수협은행 근저당권은 2021.07.16 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.03.17 국민건강보험공단 압류입니다. 양완우의 주민등록일 2021.07.22는 이보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 이후 김포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有·우선변제 有, 승계는 확약으로 실질 0원
확인되는 임차인은 양완우 1명입니다. 을구 3-2 기록은 을구 3번 임차권의 임대차계약일자와 확정일자를 경정한 기록으로, 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 사용 / 범위 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양완우 | 주거(임차권등기) · 건물의 전부 | 2021.07.22 | 2021.06.23 재계약확정일자 2021.10.27 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 룰상 147,599,300원 |
양완우는 확정일자와 배당요구가 확인되며, 임차권등기명령은 2023.07.24입니다. 2023.10.25 경정등기에서는 최초 임대차계약일자가 2021.06.16, 최초 확정일자가 2021.06.23으로 경정됐습니다.
③ 시세 비교 — 44.2%는 강한 숫자지만, 비교 거래는 1건뿐
가격 비교에 잡힌 대양케슬가,나동 전용 55.01㎡ 실거래는 2021.07의 283,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 283,000,000원으로 동일하고, 현재 최저가 124,950,000원은 이 비교값의 44.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.01㎡ | 4 | 283,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득도 최저가와 같은 124,950,000원이므로, 제공된 비교 실거래 283,000,000원보다 금액 자체는 낮습니다. 그러나 이 비교 자료는 2021.07의 단 1건입니다. 따라서 “현재 시세가 283,000,000원이고 경매가가 정확히 55.8% 싸다”는 식의 해석은 근거가 부족합니다. 이 사건의 가격 장점은 숫자로 보이지만, 현재 시장가격 확인이 선행돼야 하는 장점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 1. 임차인 양완우 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 122,400,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 룰에서는 양완우 보증금 미배당액이 147,599,300원으로 계산되지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 모든 숫자를 갈라놓는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 124,950,000원 | 147,599,300원 | 0원 | 124,950,000원 |
| 3회 유찰 시 | 87,465,000원 | 184,509,370원 | 0원 | 87,465,000원 |
| 4회 유찰 시 | 61,225,499원 | 210,276,560원 | 0원 | 61,225,499원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 확약을 적용하지 않으면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 양완우 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원이므로 실질취득액은 매각가와 같아집니다. 따라서 입찰 판단에서 가장 먼저 확인할 서류는 바로 이 확약의 적용 범위와 말소 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호입니다.
- 입지. 김포시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공동주택과 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 10M, 북서측 약 8M 포장도로와 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 825.0㎡, 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 1,836,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·재정비촉진지구·고도지구·장애물제한표면구역·진입표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 대양케슬가,나동은 24세대이고 동일 면적 비교 실거래가 2021.07의 1건이므로, 실거래 한 건만으로 현재 매도 가능 가격을 정하기에는 근거가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 양완우의 을구 3번 임차권에 대한 말소 범위와 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 을구 3-2에는 최초 계약일 2021.06.16, 재계약일 2021.07.06, 최초 확정일 2021.06.23, 재계약확정일 2021.10.27이 기재돼 있습니다.
- 최저가만 보고 판단 금지. 확약이 없다면 현재 룰상 인수액이 147,599,300원이고, 추가 유찰 시 184,509,370원·210,276,560원으로 커지는 구조입니다.
- 현재 시세 별도 확인. 비교 실거래는 2021.07 283,000,000원 1건뿐입니다. 44.2%라는 비율은 참고값이지 현재 매매시세를 확정하는 값이 아닙니다.
- 다세대 환금성 점검. 24세대 규모와 제한적인 실거래 표본을 감안해 실제 매수 수요와 매도 기간을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 재정비촉진지구, 고도지구, 공항 관련 제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서상 규제사항을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립해야 싼 물건”
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 255,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 124,950,000원까지 내려왔고, 제공된 비교 실거래 283,000,000원 대비 44.2%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 양완우의 보증금이 270,000,000원이라는 사실을 빼면 권리분석 자체가 성립하지 않습니다.
일반 구조라면 현재 미배당 147,599,300원을 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건에서 그 구조를 해소하는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약을 반영하면 양완우 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 124,950,000원입니다.
다만 가격 측면에서는 2021.07의 283,000,000원 거래 1건 외에 비교 표본이 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인이 전제, 가격은 현장 시세 검증이 전제”입니다. 최저가가 크게 떨어졌다는 이유만으로 등급을 높일 사건은 아니며, 확약서의 실제 적용과 현재 다세대 매매가격을 확인한 뒤에야 할인폭의 의미가 확정됩니다.
