인천지방법원 2025타경35565. 부천시 소사구 괴안동 비케이팰리스 6층 601호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 변우규는 2021.03.16. 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2021.11.09. 김귀분의 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류, 부천시 압류, 김영선 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리가 모두 지워진다”로 끝내면 안 됩니다. 전기호의 주택임차권등기 자체는 2023.03.23.로 말소기준보다 늦지만, 실제 주민등록일자는 2021.02.23., 확정일자는 2021.01.19.입니다. 즉 대항력의 기초가 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적 배당모델에서는 보증금 미회수액이 매수인에게 넘어가는 선순위 임차인 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35565 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 88-12 비케이팰리스주건축물제1동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택[방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등] |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 중 6층 601호 |
| 소유자 | 변우규 · 2021.03.16. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입이 핵심
② 임차인·점유 관계
현황조사 및 등기·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차·점유 관계는 다음과 같습니다. 보증기관 승계 표시가 된 중복신고는 없어 실제 확인 인원은 4명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전기호 | 2021.02.23 | 265,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| FANG X**** | 2023.10.24 | 2,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| FANG C**** | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN N**** | 2023.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
FANG X****, FANG C****, JIN N****의 전입은 모두 2023년으로 말소기준권리 2021.11.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. FANG C****와 JIN N****은 보증금이 확인되지 않았으나 전입 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 명도 과정에서는 현재 점유관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세는 반영해야 한다
B.Kpalace의 비교 가능한 실거래는 2건이며 평균은 237,500,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래 역시 2024.08 · 230,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래 대비 -6.1% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 34.8㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 35.18㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 111,230,000원은 최근 12개월 평균의 48.4%, 전체 실거래 평균의 46.8%입니다. 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득 기준 역시 111,230,000원이므로 가격 차이는 큽니다. 다만 거래 표본은 2건, 최근 12개월 표본은 1건이고 최근 거래 추세도 -6.1%이므로 과거 230,000,000원대 가격을 그대로 현재 환금가치로 단정하기보다는 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 전기호 보증금 | 265,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 근저당 · 김귀분 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 83,047,839원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영선 | 28,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 전기호 보증금의 미회수액은 156,127,220원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 계산값입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰별 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 매각가+룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 111,230,000원 | 156,127,220원 | 267,357,220원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 188,940,498원 | 266,801,498원 |
| 4회 유찰 시 | 54,502,700원 | 211,878,349원 | 266,381,049원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 전기호의 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담은 약 265,000,000원 수준에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 최저가 111,230,000원만 보고 “반값”이라고 판단하면 안 됩니다. 반대로 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차인 인수는 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 111,230,000원이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴안동행정복지센터 남동측 인근으로 공동주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대이며 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 6층건 중 6층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 12m, 남측 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 589.9㎡, 공시지가 2,632,000원/㎡이며 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인된 비교 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래 추세는 -6.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 순위 10번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건 가격판단의 핵심입니다.
- 전기호 임차관계 재확인. 전입 2021.02.23., 확정일자 2021.01.19., 보증금 265,000,000원으로 말소기준권리보다 선순위입니다.
- 추가 점유자 확인. 현황조사상 FANG X****, FANG C****, JIN N****가 확인됩니다. 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 인도·명도 상태는 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 지표 우선. 전체 평균 237,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원을 우선하고, -6.1% 하락 추세를 감안해야 합니다.
- 환금성 보수적으로. 16세대 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 아파트와 같은 거래 속도를 전제로 하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당모델상 156,127,220원의 부족분이 존재하지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 산다
표면적인 숫자만 보면 감정가 227,000,000원이 두 차례 유찰돼 111,230,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 230,000,000원과 비교하면 48.4%이니 할인폭은 큽니다. 그러나 원래 구조는 보증금 265,000,000원의 선순위 임차인 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 바로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 전기호 관련 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득은 111,230,000원입니다. 반대로 확약을 배제하면 배당모델상 총 부담은 267,357,220원까지 올라 최근 시세보다 높아집니다. 여기에 실거래 추세 -6.1%, 16세대 다세대, 추가 점유자까지 감안하면 가격은 매력적이지만 서류 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
