53,519,000원
서울남부지방법원 2025타경8668. 강서구 방화동 보람홈타운 2층 201호, 전용 29.94㎡의 도시형생활주택입니다. 표면상으로는 감정가 319,000,000원에서 8회 유찰돼 53,519,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 김신은 2020.08.18. 전입했고, 말소기준인 2022.07.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄습니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,363,342원을 제외한 52,155,658원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 222,844,342원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 53,519,000원 + 222,844,342원 = 276,363,342원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 총부담은 계속 275,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 482-4 보람홈타운 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 29.94㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 김수홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 53,519,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김신 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 사용승인일 | 2018.05.02 |
| 규모 | 보람홈타운 13세대 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
말소기준권리는 2022.07.26. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기는 2024.08.22. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 임차인 김신은 그보다 앞선 2020.08.18. 전입과 2020.08.17. 점유를 갖추고 있습니다. 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 남아 매수인이 인수할 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김신 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 275,000,000원 | 전입 2020.08.18 확정 2020.07.20 증액분 확정 2022.05.24 | 2024.08.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
김신은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 2020.07.09. 계약분과 2022.05.16. 증액분을 합쳐 275,000,000원이며, 배당요구도 마쳤습니다. 다만 임차인 김신과 강제경매 신청채권자 김신이 동일하므로, 임대차계약의 실제 체결 경위와 보증금 지급 흐름, 점유관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 줄지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당액이 줄고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 53,519,000원 | 52,155,658원 | 222,844,342원 | 276,363,342원 |
| 9회 유찰 시 | 42,815,200원 | 41,644,526원 | 233,355,474원 | 276,170,674원 |
| 10회 유찰 시 | 34,252,160원 | 33,235,621원 | 241,764,379원 | 276,016,539원 |
현재 회차에서 10회 유찰 가정까지 낙찰가는 53,519,000원에서 34,252,160원으로 내려가지만, 실질취득은 276,363,342원에서 276,016,539원으로 거의 변하지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.8%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
③ 실거래 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
보람홈타운 전용 29.94㎡의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 302,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 293,750,000원과 최신 거래 273,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -8.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 29.94㎡ | 5 | 273,000,000원 |
| 2022.06 | 29.94㎡ | 4 | 314,500,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.94㎡ | 3건 | 302,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.94㎡ | 2건 | 293,750,000원 |
실질취득 276,363,342원은 최근 12개월 평균 293,750,000원의 94.1%이지만, 최신 거래 273,000,000원의 101.2%로 3,363,342원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -8.2%로 하락하고 있어, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건은 최저가 기준으로는 싸 보이지만 실질취득 기준으로는 최신 거래보다 높은 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,519,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,363,342원 |
| 1. 임차인 김신 보증금 | 275,000,000원 | 52,155,658원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 732,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김신 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김신은 매각대금에서 52,155,658원만 배당받고, 부족분 222,844,342원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 275,000,000원 청구를 서로 다른 경제채권으로 단순 합산해서는 안 되며, 원인채권과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한서고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역·개화산역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상6층 건물로 사용승인일은 2018.05.02입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 평지이며 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 13세대 소규모 건물이고 실거래 표본은 3건입니다. 경매 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%와 하락 추세 -8.2%를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합쳐 투자원가를 계산하세요.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 2020.07.20. 및 2022.05.24. 확정일자, 전입세대열람, 점유자료를 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김신과 경매신청채권자 김신의 관계 및 275,000,000원 보증금 지급 내역을 확인하세요.
- 배당 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권 등에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 275,000,000원 안팎으로 유지됩니다.
- 최신 시세 중심. 전체 평균 302,500,000원보다 최신 거래 273,000,000원과 하락 추세 -8.2%를 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 토지이용 규제. 상대보호구역·공항 관련 보호구역·토지거래계약 허가구역의 적용 내용을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “53,519,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 53,519,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액은 276,363,342원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총원가는 거의 줄지 않습니다. 최근 12개월 평균 293,750,000원보다는 낮지만 최신 거래 273,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -8.2%입니다.
여기에 8회 유찰, 13세대 소규모 도시형생활주택, 경매 통계상 낙찰률 0.0%, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 대상이 아니라, 임차보증금 인수와 관계인 검증을 먼저 끝낸 뒤 실질취득 276,363,342원이 최신 시세에 맞는지를 판단해야 하는 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않았고, 권리·환금성 검증 부담이 큰 보수적 접근 대상입니다.
