인천지방법원 2026타경22. 김포한강신도시 내 한가람마을우미린 105동 704호, 전용면적 105.8231㎡ 아파트입니다. 감정가 443,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 310,100,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 430,333,333원과 최신 거래 440,000,000원에 비하면 표면상 가격은 낮습니다.
그러나 권리분석의 중심은 가격이 아니라 2022.08.17 전입한 XU YINGMING입니다. 하나은행 근저당권의 설정일은 2022.08.31이므로 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 인수할 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경22 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6873-8 한가람마을우미린 105동 7층 704호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 105.8231㎡ · 철근콘크리트구조 26층 중 7층 |
| 소유자 | 오현아 (2022.07.07 매매, 거래가액 520,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 310,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 380,731,031원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.08.31 설정된 하나은행 근저당권 398,200,000원입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 XU YINGMING의 전입일은 2022.08.17로 말소기준권리보다 앞서므로, 임차권의 유효성과 보증금 잔액에 따라 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| XU YINGMING | 2022.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 인수액 확인이 먼저
한가람마을우미린 동일 면적 105.79~105.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 430,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 105.82㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 105.82㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 105.82㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 105.79㎡ | 18 | 417,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 105.82㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 105.79㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.04 | 105.82㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 105.82㎡ | 13 | 447,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 430,333,333원 |
실거래 범위는 400,000,000원~460,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 72.1%입니다. 다만 이는 임차인 보증금을 전혀 반영하지 않은 수치입니다. 실질취득가가 최근 평균보다 낮은지는 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 다시 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,141,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 297,360,000원 | 297,360,000원 |
| 3. 근저당 · 씨앤에이치리스주식회사 | 45,000,000원 | 7,598,600원 |
| 4. 근저당 · 씨앤에이치리스주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 398,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,487,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 14,100,479원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울신용보증재단 | 48,250,030원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 19,471,500원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,355,636원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 78,029,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 5,141,400원, 농협은행 297,360,000원, 씨앤에이치리스 7,598,600원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 신청채권자 하나은행의 예상배당액과 청구액 380,731,031원에 대한 예상 회수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차인 보증금 배당과 매수인 인수액도 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락과 총부담 하락은 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 회수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 310,100,000원 | 304,958,600원 | 664,296,068원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 217,070,000원 | 213,231,020원 | 756,023,648원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 151,949,000원 | 149,021,714원 | 820,232,954원 | 0원 |
유찰이 진행되면 입찰가는 217,070,000원, 151,949,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금과 배당 여부가 미상이므로, 각 회차의 실질취득가를 매각가만으로 비교할 수 없습니다. 임차인이 배당받지 못하는 보증금이 있다면 그 잔액은 별도 부담으로 남을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 한가람초등학교 동측 인근의 김포한강신도시 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 김포골드라인 구래역이 남측 인근에 있고, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 한가람마을우미린은 1,058세대이며 사용승인일은 2011.10.28입니다.
- 도로. 북측 광로에 접하고 남서측 중로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 2025.08.26~2026.08.25 토지거래에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래가 12건 확인되고 거래 범위는 400,000,000원~460,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. XU YINGMING의 임대차계약서, 보증금, 점유 상태와 실제 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금을 합한 금액을 최근 평균 430,333,333원 및 최신 거래 440,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 대항력 있는 임차인이라면 보증금 반환과 인도가 연결될 수 있으므로 일반적인 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “72.1%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차인 보증금
현재 최저매각가 310,100,000원은 최근 실거래 평균 430,333,333원과 최신 거래 440,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 하지만 2022.08.17 전입한 임차인이 2022.08.31 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 배당 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 미배당 보증금입니다. 보증금 확인 전 실질취득가는 산정할 수 없고, 최저가만 근거로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 예상배당에서도 신청채권자 하나은행의 회수액은 0원이며, 매각대금은 집행비용과 농협은행, 씨앤에이치리스 배당으로 소진됩니다. 결론은 표면가격은 매력적이지만 권리 확인 전 입찰 보류입니다.
