인천지방법원 2026타경32. 김포시 구래동 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 530호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 홍현하이고, 2022.07.22 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 117,600,000원이 말소기준입니다. 이후 2026.01.26 임의경매개시결정과 2026.02.26 교보생명보험 주식회사 가압류 19,645,026원은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 가격의 검증 가능성입니다. 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 50,078,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 별개입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경32 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 530호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트조 10층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2022.03.08 |
| 소유자 | 홍현하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 119,072,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2022.04.04 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.07.22 홍현하 앞으로 소유권이전과 신탁등기 말소가 이뤄졌습니다. 같은 날 수협은행 근저당권 117,600,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후의 경매개시결정과 교보생명보험 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이제이에이치파트너스, 이준희 530호(36.00) | 2025.03.25 | 3,000,000원 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유의 전입일은 2025.03.25로 말소기준인 2022.07.22보다 늦습니다. 따라서 이 점유는 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 300,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 이슈는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 50,078,000원으로 감정가 146,000,000원의 34.3%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 비교 실거래 가격은 없어, 최근 거래와의 직접 비교나 최신 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
유찰 시나리오상 다음 최저가는 4회 유찰 시 35,054,600원, 5회 유찰 시 24,538,220원까지 내려갑니다. 그러나 가격이 내려갈수록 수협은행을 포함한 채권자 미배당은 커지며, 이는 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니라 채권자의 미배당 증가로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,301,404원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 117,600,000원 | 48,776,596원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 19,645,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 137,245,026원 중 예상배당은 48,776,596원, 미배당은 88,468,430원입니다. 신청채권자 수협은행의 경매 청구액은 119,072,599원이며 현재 회차 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 ‘한가람초교 사거리’ 남서측 인근, 김포한강신도시 내에 위치하며 주위는 업무시설·상업시설·지식산업센터·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 530호이며 사용승인일은 2022.03.08입니다. 공용부분에 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재발신설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단지의 평지이며 공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 동측·북측으로 중로와 접하고, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 포함되고 공공공지에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 실제 시장 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래와 임대가를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 조사된 점유자는 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 시점, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금 3,000,000원·월세 300,000원으로 조사된 점유관계가 현재도 동일한지 확인할 필요가 있습니다.
- 지식산업센터 비용 확인. 관리비 체납, 부가세·취득 관련 비용, 관리규약 및 실제 사용 가능 업종을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 35,054,600원, 5회 유찰 시 24,538,220원이지만, 가격 하락 자체를 매력의 근거로 삼지 말고 실제 거래·임대 수요와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2022.07.22 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 조사된 점유자의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 146,000,000원에서 3회 유찰돼 50,078,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싼 가격’으로 볼 실거래 근거는 없습니다. 게다가 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권, 가격은 검증 전 보류가 핵심 결론입니다. 낮은 최저가보다 실제 거래·임대수요와 명도 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
