인천지방법원 2026타경33. 부천시 소사구 옥길동 광양프런티어밸리7차지식산업센터 7층 711호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 2023년 7월 26일 김은진 명의로 소유권이전이 이루어진 날 국민은행 채권최고액 387,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 11월 11일 부천시 압류가 등기됐으나 2026년 3월 31일 해제로 말소됐고, 2026년 1월 26일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 구조입니다. 다만 점유관계는 별도입니다. 명세서상 임차인 2명이 존재하고 그 권리요건이 확인되지 않으므로, 등기부가 단순하다는 이유만으로 실질 인수액까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경33 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 795-3 광양프런티어밸리7차지식산업센터 7층 711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 7층 711호 |
| 사용승인 | 2023.04.10 · 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김은진 (2023.07.26 소유권이전, 원인 2022.04.07 매매·신탁재산 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 331,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 323,907,294원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.26 국민은행 근저당권 · 채권최고액 387,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미확정
최초 소유권보존 단계에서는 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023년 7월 26일 신탁등기가 말소되면서 김은진에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 부천시 압류는 해제·말소됐고 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·우선변제 미상
| 성명 | 점유용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보드 | 주거 | 미상 / 미상 | 0원 기재* | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고를 제외한 실제 임차인 2명입니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제권도 미상으로 판단해야 합니다. 보드의 보증금은 0원으로 표시돼 있으나 보증금 확인이 필요하므로 확정된 무보증 점유로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 474,000,000원의 70%인 331,800,000원입니다. 하지만 동일·유사 지식산업센터 호실의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 점유자 권리가 미상인 상태에서는 최저가가 곧 실질취득가도 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청청구 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 331,800,000원 | 70% | 326,354,800원 | 61,245,200원 | 충족 추정 |
| 2회 유찰 시 | 232,260,000원 | 49% | 228,208,360원 | 159,391,640원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 162,582,000원 | 34.3% | 159,505,852원 | 228,094,148원 | 미충족 |
현재 회차에서는 국민은행 예상배당액이 326,354,800원으로 신청청구액 323,907,294원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 다만 채권최고액 387,600,000원을 기준으로는 61,245,200원이 미배당됩니다. 이후 유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이는 매수인이 근저당 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 별도 변수는 확인되지 않은 임차인 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,445,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 387,600,000원 | 326,354,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 국민은행 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥길중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지와 지식산업센터가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2023.04.10 사용승인된 10층 건물의 7층 711호입니다. 외벽은 석재·복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 하이샷시창 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·소화전·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 남서측·남동측·북동측이 외부도로에 접하고, 남서측 출입로가 외부 공도로 연결됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 5,659.2㎡, 공시지가 2,162,000원/㎡이며 공업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 준주거지역·옥길공공주택지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·공공주택지구·상대보호구역 등에 해당하고 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부상 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없으나, 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회·보드의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서·현황조사·임대차계약서 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자는 대항력 있음이나 없음으로 단정할 수 없습니다. 선순위 여부 확인 전까지 인수액은 미확정입니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 공장(지식산업센터)인데 임차인 점유용도는 주거로 표시돼 있습니다. 현장 이용상태와 적법한 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·유사 호실의 최근 실거래와 임대 조건을 별도로 비교해야 합니다.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.07이고 등기 발행일은 2026.07.16입니다. 법원 원문에서 매각·유찰·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에서 제외된 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%지만 실질취득가는 아직 미정”
이 물건은 등기부만 보면 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 단순한 구조입니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 2명이 존재하고, 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 공장 (지식산업센터)과 명세서상 주거 점유가 서로 맞지 않습니다.
현재 최저가는 331,800,000원으로 감정가의 70%지만, 동일·유사 물건의 실거래 검증 없이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 배당표상 인수액 0원 역시 점유자 권리가 확인되기 전까지는 잠정값입니다. 결론은 등기권리는 통과, 점유권리와 가격은 보류입니다. 임차인 권리와 실제 이용상태를 확인한 뒤에야 실질취득가와 응찰 상한을 계산할 수 있습니다.