인천지방법원 2026타경30003. 부천 원미구 도당동 서진하우스 2동 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 225,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰된 110,250,000원입니다. 등기부에는 과거 신한은행 근저당 153,600,000원이 있었지만 2017년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류 1,070,000,000원입니다. 그 뒤 국 압류·부천시 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준 자체보다 그보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 조은비는 2019.11.30 점유를 시작했고 2019.12.02 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2019.11.15입니다. 따라서 2022.11.24 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 배당요구도 2024.04.17 접수돼 우선변제권 행사 가능으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 246-83 서진하우스 2동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 정주로34번가길 18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 56.85㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박재오 (2019.12.24 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 신한은행 근저당과 2017년 임의경매는 이미 말소된 이력입니다. 현재 판단에서 중요한 기준점은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 조은비의 확정일자·점유·전입은 모두 그보다 앞섭니다. 즉 임차권등기가 2024.04.17에 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차권으로 단순 처리하면 안 되고, 기존 대항력의 선행 여부를 함께 봐야 하는 사건입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은비 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 → 185,000,000원 | 2019.12.02 / 2019.11.15 갱신 확정일자 2021.12.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.04.17 | 승계 아님 |
* 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 해당 주택임차권의 말소에 그대로 적용된다는 전제입니다. 입찰 전 확약서 원본의 당사자·대상 임차권·말소조건을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 낮지만 표본이 1건
서진하우스의 확인된 비교 실거래는 2022.04, 57.61㎡, 2층, 248,000,000원 한 건입니다. 현재 대상 면적은 56.85㎡로 면적 매칭은 되어 있고, 현재 최저가 110,250,000원은 이 거래가의 44.5%입니다. 확약 적용 시 실질취득도 110,250,000원이므로 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 110,250,000원입니다.
다만 이 가격 차이만 보고 즉시 큰 가격 메리트라고 단정하기에는 표본이 약합니다. 확인된 거래가 2022.04 한 건뿐이어서 현재 가격대를 직접 보여주는 다수의 최신 실거래가 아닙니다. 전체 평균도 이 한 건과 같은 248,000,000원이므로, 전체 평균만으로 등급을 올려 잡을 이유도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,255,000,000원, 채권자 배당액은 107,906,500원, 미배당액은 1,147,093,500원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 구조에는 조은비 임차권의 우선변제액이 별도 배당항목으로 표시돼 있지 않으므로 실제 배당순위·배당액은 확정 배당표와 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 주위환경. 부천부흥중학교 북동측 인근의 다세대주택 중심 주택지대로 주거환경은 보통입니다. 롯데백화점 도보9분, 부천신흥초등학교 도보5분, 강남어린이공원 도보2분으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 옥산로 등 간선도로변 버스정류장이 있고 남서측 약 600미터에 신중동역이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 동측 소로 아스팔트 포장도로와 접하며 토지면적은 645.0㎡입니다. 공시지가는 1,906,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 대상기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 서진하우스는 17세대, 사용승인일은 2014.09.30입니다. 확인된 실거래가 1건이라 개별 호수의 현재 환금성 검증은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 1순위. 조은비 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 임차권의 말소를 보장하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 가격 착시 금지. 현재 110,250,000원, 3회 유찰 77,175,000원, 4회 유찰 54,022,500원으로 내려가도 대항력 보증금 185,000,000원이 남으면 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 약 185,000,000원으로 고정됩니다.
- 배당순위 확인. 조은비는 확정일자와 배당요구가 있고 우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있으므로 실제 배당표에서 임차권 배당액과 잔존액을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 가격 비교 거래는 2022.04의 248,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가가 44.5%라는 수치만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 다세대 환금성. 17세대 규모, 2회 유찰, 실거래 표본 1건이라는 조건을 함께 보고 재매각 가능성과 실제 매수층을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다
표면만 보면 감정가 225,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 110,250,000원까지 내려온 물건입니다. 확인 실거래 248,000,000원과 비교하면 44.5%라 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 사건의 진짜 권리분석 포인트는 2019년부터 대항력을 갖춘 조은비 임차권입니다.
확약이 없다면 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 약 185,000,000원 수준으로 고정됩니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 적용된다면 인수는 실질 0원*이고, 현재 실질취득은 110,250,000원으로 내려옵니다.
따라서 결론은 명확합니다. 확약 적용 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되고, 확약 원본을 확인한 뒤에야 110,250,000원을 실질취득가로 놓고 가격을 비교할 수 있습니다. 그 다음 단계에서도 2022.04 실거래 한 건뿐이라는 시세 검증 한계와 다세대의 환금성을 함께 봐야 합니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 최신 시세 검증입니다.
