인천지방법원 2026타경30006. 부천시 소사구 심곡본동 현대럭스빌 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 172,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,280,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 이영도는 2021.12.15. 이 물건을 거래가 170,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이민정의 주민등록·점유개시는 2021.12.15., 확정일자는 2021.12.03.으로 말소기준인 2023.01.31. 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 현재 매각가를 기준으로 자동 배당한 뒤 남는 보증금 87,637,040원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30006 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 787-5 현대럭스빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.34㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 이영도 (2021.12.15. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.01.31. 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이민정의 임차권은 등기일 자체는 2023.12.15.이지만, 주민등록·점유가 2021.12.15.에 시작되어 말소기준보다 앞선 대항력을 가집니다. 확정일자 2021.12.03.과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민정 | 2021.12.15. | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 인수 0원 |
| DOAN T***** | 2025.02.21. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| NGUYEN L***** | 2025.02.21. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 8,428만원 기준
현대럭스빌의 전용 35.34㎡ 대상면적과 매칭되는 거래를 포함해 제공된 거래는 3건입니다. 거래가는 125,000,000원에서 170,000,000원 사이이고 평균은 146,666,666원, 최신 거래는 2022.09.의 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 35.34㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.04 | 36.26㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.12 | 35.34㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 146,666,666원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 84,280,000원입니다. 이는 제공된 시세 평균 146,666,666원의 57.5%이고, 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약을 반영하지 않는 자동 배당룰만 적용하면 최저가 84,280,000원에 미배당 보증금 87,637,040원이 붙어 총 부담이 커지는 구조이므로, 가격 메리트의 전제는 말소동의 확약의 효력이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 임차인 이민정 보증금 | 170,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 이민정 보증금 부족분은 87,637,040원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서상 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 제공된 배당표의 1,917,040원을 사용했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신학대학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부천역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 358.0㎡, 지목은 대, 공시지가 2,190,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현대럭스빌은 15세대이며 준공일은 2010.10.07.입니다. 제공된 거래는 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 가격 메리트는 이민정 임차권의 실질 인수가 0원이 된다는 전제에 크게 의존합니다.
- 자동 배당룰과 구분. 확약을 반영하지 않은 계산에서는 보증금 부족분 87,637,040원이 발생한다는 점을 함께 기억해야 합니다.
- 현 점유관계 확인. DOAN T*****와 NGUYEN L*****는 2025.02.21. 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 84,280,000원은 제공 시세 평균 146,666,666원의 57.5%입니다.
- 거래 표본. 시세 자료는 3건이며 현대럭스빌은 15세대이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능가격을 추가 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유는 임차권, 승부처는 확약”
감정가 172,000,000원이 2회 유찰되어 84,280,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 제공 시세 평균의 57.5%라 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 가격을 그대로 ‘싸다’고 판단하려면 반드시 하나의 전제가 충족돼야 합니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권자 이민정에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매수인 인수 위험을 실제로 제거하는지입니다.
확약을 제외하면 현재 회차의 자동 계산상 부족 보증금은 87,637,040원이고, 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 반면 확약을 정확히 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이 되어 실질취득액은 현재 최저가 84,280,000원으로 내려옵니다. 나머지 두 점유자는 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 위험형, 확약 효력 확인 후에는 가격 메리트가 있는 물건”입니다.
