인천지방법원 2026타경30009. 경기도 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 137호입니다. 등기상 소유자는 송순현이며, 2024년 9월 5일 거래가액 489,126,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.

이후 정광수 명의 근저당권 45,000,000원, 김광철 명의 근저당권 225,000,000원이 추가 설정됐고, 중소기업은행의 임의경매개시결정 및 김포시 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 실제 점유·임대차 관계가 안전하다는 판단은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸

권리분석의 기준점은 2024년 9월 5일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 정광수·김광철의 근저당권과 김포시 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 점유·임대차 — 보증금보다 먼저 점유관계를 확인

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나, 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 76% 할인처럼 보여도 시세 할인은 아니다

감정가 436,000,000원이었던 이 물건의 현재 최저가는 104,684,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%이며, 현재까지 4회 유찰됐습니다.

하지만 감정평가액은 매각 시점의 실거래 가격과 같지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 공장 지원시설·근린생활시설입니다. 주거용 아파트의 거래 수준을 그대로 적용할 수 없고, 동일 건물 내 유사한 지원시설의 실제 거래가격과 임대수익·공실 위험을 별도로 살펴야 합니다.

5회·6회 유찰 가격은 후속 회차 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다.

등기상 인수액이 없다는 배당 추정을 전제로 하면, 현재 최저가 낙찰 시 실질취득 기준금액은 104,684,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용과 확인되지 않은 임대차 인수 위험은 별도 검토 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,684,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,265,576원을 공제한 102,418,424원이 중소기업은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 정광수와 김광철에게는 예상 배당액이 없습니다.

채권최고액 합계 738,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 635,581,576원입니다. 그러나 이 금액은 낙찰자의 추가 부담액이 아닙니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 구별해야 합니다.

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 중소기업은행의 경매 청구액은 404,819,058원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권의 배당순위, 임차인의 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 김포시 압류 관련 조세액은 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

추가 유찰 시 매각가격이 낮아지면서 채권자의 미배당액은 증가하지만, 등기상 소멸 대상 담보권에 관한 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다.

이는 현재 확인된 등기상 권리와 배당 전제에서만 유효한 결론입니다. 실제 점유자가 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되거나, 특별히 매수인이 인수할 법적 부담이 발견되면 실질취득금액은 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 김포호수초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 건축예정지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·용도. 프리케스트철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 15층 건물입니다. 해당 호실의 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설)입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 폭 약 15m 도로를 통한 차량 출입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 해당합니다. 중로2류 도로에 저촉되는 사항이 확인됩니다.
• 토지가격. 개별공시지가 2,160,000원/㎡, 토지면적 13,824.9㎡입니다. 이는 전체 필지 기준으로, 해당 호실의 대지권 면적이나 독립된 토지가치를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 시설물 작동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터 지원시설은 일반 주거용 아파트와 다른 수요층을 대상으로 합니다. 4회 유찰됐다는 사실은 현재까지의 경매 수요가 제한적이었다는 신호로 볼 수 있습니다. 매도 시에도 적정 매수자를 확보할 수 있을지 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 현재 영업 또는 사용 중인지, 소유자 직접 사용인지, 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 임차인이 있다면 점유·사업자등록·보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리와 인수할 임대차 관계가 기재되어 있는지 입찰 전 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 2026년 1월 28일 김포시 압류가 등기됐습니다. 압류 원인 조세채권의 세목·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권별 소멸 확인. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 정광수·김광철 근저당권이 소멸하는지 최신 등기부로 재확인해야 합니다. 특히 김광철 근저당권에는 다른 부동산의 공동담보가 기재되어 있습니다.
• 실거래가 비교. 동일 건물 또는 주변 지식산업센터의 지원시설·근린생활시설 거래사례를 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 매수가격의 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
• 임대수익·관리비. 실제 임대 가능 금액과 공실 기간, 월 관리비, 공용부분 미납 관리비 및 시설 유지비를 확인해야 합니다.
• 상가 사용 제한. 집합건물 관리규약, 건축물대장상 용도, 허용 업종, 용도변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 접근성. 1층 137호의 실제 위치, 출입 동선, 도로 접근성, 간판 설치 가능 여부, 전면 가시성 및 내부 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 가능성. 현재까지 4회 유찰된 물건입니다. 추가 유찰이 가격 면에서 유리할 가능성은 있지만, 가격이 낮아져도 수요 부족이나 공실 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관리비 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”는 투자 매력의 증거가 아니다

김포한강 듀클래스 1층 137호의 가장 큰 특징은 감정가 436,000,000원에서 최저가 104,684,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이라는 점입니다.

등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 9월 5일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 후순위 근저당권 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이번 물건의 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 첫째, 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았습니다. 둘째, 실거래 기준 가격 메리트를 검증하지 못했습니다. 셋째, 근린생활시설에서 4회 유찰이 발생해 실제 수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보이더라도, 시장가격을 확인하지 못한 상태에서 저가 매수라고 판단하는 것은 위험합니다. 확인된 등기상 인수채무는 없지만, 점유·임대차·조세채권을 확인하고 실제 거래 가능한 가격을 검증하기 전까지는 권리 구조는 비교적 단순, 입찰 판단은 보류가 적절합니다.