인천지방법원 2026타경30009. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 137호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설)이고, 소유자는 송순현입니다. 송순현은 2024.09.05 거래가액 489,126,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 정광수 근저당 45,000,000원, 김광철 근저당 225,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 순서대로 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아진 것은 사실이지만, 이 물건과 비교할 실거래 시세가 없어 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 사실만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 137호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-근린생활시설) |
| 소유자 | 송순현 (2024.09.05 소유권이전 · 거래가액 489,126,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 149,548,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 404,819,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2024.09.05 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 신고 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권을 포함해 이후 정광수·김광철 근저당, 임의경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가는 436,000,000원, 현재 최저매각가는 149,548,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 104,683,600원, 5회 유찰 시 73,278,520원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 591,345,672원 |
| 4회 유찰 시 | 104,683,600원 | 102,418,030원 | 635,581,970원 |
| 5회 유찰 시 | 73,278,520원 | 71,559,507원 | 666,440,493원 |
③ 예상배당표 (매각가 149,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,893,672원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 468,000,000원 | 146,654,328원 |
| 2. 근저당 · 정광수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김광철 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 738,000,000원 중 채권자 예상배당은 146,654,328원, 미배당은 591,345,672원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 지식산업센터·건축예정지·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 건물은 프리케스트철근콘크리트구조의 15층 건물입니다.
- 도로. 남측으로 접한 폭 약 15미터 내외 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 공장(지식산업센터)·근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 공시지가 2,160,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 13,824.9㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장 지원시설의 근린생활시설입니다. 실제 영업 가능 업종과 집합건축물 용도, 관리규약을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 중소기업은행 근저당에 매각대금 대부분이 배당되고 후순위 근저당은 미배당입니다. 등기상 인수는 0원이지만 최신 매각물건명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역·택지개발지구·성장관리권역·제1종지구단위계획구역 및 중로2류 저촉 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2024.09.05 중소기업은행 근저당권 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 감정가 436,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 149,548,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정평가상 공장(지원시설-근린생활시설)이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 실거래·임대수익 검증 후”입니다.
