인천지방법원 2026타경30009. 김포시 구래동 ‘김포한강 듀클래스’ 1층 137호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설)이며, 지식산업센터와 근린생활시설이 함께 조성된 건물의 1층 물건입니다. 소유자 송순현은 2024.08.22. 매매를 원인으로 거래가액 489,126,000원에 취득했고, 2024.09.05. 소유권이전등기와 동시에 중소기업은행 앞으로 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 정광수의 근저당권 45,000,000원, 김광철의 근저당권 225,000,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정 및 김포시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 137호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 송순현 (2024.08.22. 매매 · 거래가액 489,126,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 305,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 404,819,058원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.05. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 매각으로 소멸
현재 소유권이 송순현에게 이전되기 전에는 신한자산신탁 및 신영부동산신탁 명의의 신탁 이력이 있었으나, 2024.09.05. 신탁재산 귀속과 매매를 거쳐 송순현 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 근저당권 2건과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 305,200,000원으로 감정가 436,000,000원의 70%입니다. 등기상 소유자의 2024년 취득 거래가액 489,126,000원보다도 낮지만, 이 한 건의 과거 취득가만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터의 지원시설인 근린생활시설이므로 전용면적, 상가 위치, 가시성, 임대료, 공실, 관리비와 부가가치세 조건 등을 함께 확인해야 합니다.
| 가격 기준 | 근거 | 금액 |
|---|---|---|
| 등기상 취득 거래가액 | 2024.08.22. 매매 | 489,126,000원 |
| 법원 감정가 | 경매 감정평가액 | 436,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 · 감정가 70% | 305,200,000원 |
| 매수인 인수액 | 예상배당상 인수 없음 | 0원 |
| 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 305,200,000원 |
권리비용까지 포함한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 305,200,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,072,800원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 468,000,000원 | 300,127,200원 |
| 2. 근저당 · 정광수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김광철 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권 738,000,000원 중 예상배당은 300,127,200원이며, 미배당액은 437,872,800원입니다. 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당 구조
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 305,200,000원 | 300,127,200원 | 437,872,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 528,150,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 591,345,672원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 각 회차에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리비용 관점에서는 낙찰가가 곧 실질취득액이지만, 실제 입찰가는 해당 근린생활시설의 현재 거래·임대시장에 맞춰 결정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 공장 지원시설인 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아니며, 지식산업센터·근린생활시설 건물의 1층 물건으로 분석해야 합니다.
- 주위환경. 김포호수초등학교 북동측 인근으로, 지식산업센터·건축예정지·아파트단지· 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남측 약 15미터 내외 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 건물. 프리케스트철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 15층 건물이며, 위생·급배수· 화재탐지·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 2,160,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 환금성은 동일 건물 1층 지원시설의 최근 거래, 현재 공실률, 임대료, 업종 제한 및 관리비를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 점유자, 영업 여부, 출입 상태와 인도 대상을 확인하세요.
- 현재 시세 대조. 등기상 2024년 거래가액 489,126,000원만으로 입찰가를 정하지 말고, 김포한강 듀클래스 내 동일 용도·동일 층 거래를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현재 보증금·월세·공실기간을 확인해 실제 수익률을 계산해야 합니다. 임대차가 확인되면 사업자등록일·점유일·보증금·확정일자를 원본으로 재검토하세요.
- 관리비·부가세. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 관리주체에 확인하고, 거래 및 임대 과정의 부가가치세 적용 여부도 점검하세요.
- 업종 가능성. 집합건물 관리규약, 건축물대장상 용도, 지구단위계획과 실제 가능한 영업 업종을 확인하세요.
- 배당 변동요소. 김포시 압류와 관련한 당해세 여부, 집행비용, 최우선변제권 존재 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2024.09.05. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 유찰이 더 진행돼도 후순위 채권자의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 감정가 436,000,000원에서 한 차례 유찰돼 305,200,000원까지 내려왔지만, 현재 근린생활시설 거래시세와 임대수익 자료가 확인되지 않았습니다. 더구나 실제 점유·임대관계도 미상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 보류입니다. 동일 건물 1층 지원시설의 최근 거래와 임대조건이 실질취득액 305,200,000원을 뒷받침하는지 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.