인천지방법원 2026타경30012. 부천시 오정구 고강동 수호펠리스 2층 201호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 73,402,000원의 최저가가 아닙니다. 임차권자 김정은은 2020.09.02. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.08.18.이며 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 말소기준권리로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2025.12.10.이므로, 임차인의 대항력이 훨씬 앞섭니다.
따라서 김정은이 배당절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가를 가정한 예상배당에서는 임차인에게 71,680,764원이 배당되고, 158,319,236원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 인수액은 커지므로, 실질적인 취득부담은 보증금 230,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 563-10 수호펠리스 2층 201호 · 지양로162번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이범섭 · 2020.10.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 73,402,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정은 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.12.30. 설정됐던 수협은행 근저당권 528,000,000원은 2020.08.13. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.10. 주택도시보증공사 가압류 3,000,000,000원입니다. 반면 임차인 김정은의 전입·점유는 2020.09.02.이고 확정일자도 2020.08.18.이므로 말소기준보다 선행합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.09.02 | 2020.08.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자이며, 2024.08.27. 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서에도 임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우 주택임차권등기가 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 73,402,000원만 보면 안 된다
현재 회차 최저가는 감정가의 34%인 73,402,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 임차보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있으므로, 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 158,319,236원 |
| 4회 유찰 시 | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 179,943,465원 |
| 5회 유찰 시 | 35,966,980원 | 34,919,574원 | 195,080,426원 |
표처럼 낙찰가가 73,402,000원에서 51,381,400원, 35,966,980원으로 더 내려갈수록 매수인 인수액은 158,319,236원에서 179,943,465원, 195,080,426원으로 커집니다. 즉 유찰 횟수가 늘어도 실질취득부담이 같은 폭으로 낮아지지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,721,236원 |
| 1. 임차인 김정은 보증금 | 230,000,000원 | 71,680,764원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정은 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 230,000,000원 중 71,680,764원만 배당되고 158,319,236원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강본동행정복지센터 남서측 인근으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며, 상·하수도시설·난방설비·승강기설비·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 수호펠리스는 7세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.0회로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 우선. 73,402,000원에만 시선을 두지 말고 현재 미배당 인수 158,319,236원을 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액은 각각 179,943,465원·195,080,426원으로 커집니다.
- 임차권 원문 대조. 계약일 2020.08.12., 확정일자 2020.08.18., 전입·점유 2020.09.02., 임차권등기 2024.08.27.을 기준으로 대항력과 배당 결과를 다시 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계. 임차인과 신청채권자가 모두 김정은으로 기재돼 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 73,402,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 김정은의 보증금이 230,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 158,319,236원입니다.
더 유찰돼도 해결되지 않습니다. 4회 유찰 시 인수액은 179,943,465원, 5회 유찰 시에는 195,080,426원으로 늘어납니다. 결국 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라가 실질취득이 약 230,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않는 만큼, 73,402,000원의 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최저가는 싸 보이지만, 권리까지 합친 취득구조는 싸지 않습니다.
