인천지방법원 2026타경30012. 부천시 오정구 고강동 수호펠리스 2층 201호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)입니다. 최저매각가는 1회 유찰로 214,000,000원에서 149,800,000원까지 내려왔습니다. 표면상 64,200,000원이 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액까지 더한 실질취득 부담입니다.
임차인 김정은은 임대차계약일 2020.08.12, 확정일자 2020.08.18, 전입·점유개시 2020.09.02이며, 보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구와 임차권등기가 확인되고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용 2,897,200원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 146,902,800원이 배당되고, 부족분 83,097,200원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 563-10 수호펠리스 제2층 제201호 도로명: 경기도 부천시 오정구 지양로162번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택) · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 승강기·난방·위생설비 · 수호펠리스 7세대 · 사용승인 2019.12.12 |
| 소유자 | 이범섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정은 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액이 승계된다
말소기준으로 표시된 권리는 2025.12.10 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이에 앞서 전입·점유를 갖춘 김정은의 임차권은 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 범위에서 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서도 임차권자가 임대보증금 전액을 배당받지 못할 경우 주택임차권등기를 인수하는 것으로 명시하고 있습니다.
2019.12.30 수협은행의 채권최고액 528,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐으나, 2020.08.13 일부포기를 원인으로 1번 근저당권설정등기 말소가 접수돼 있습니다. 예상배당에서는 수협은행 배당액이 0원이고 임차보증금 부족분만 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 일부포기 말소의 정확한 범위와 공동담보목록 제2019-457호의 현황은 등기 원문을 대조해야 합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정은 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2020.09.02 | 2020.08.18 배당요구 2024.08.27 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 83,097,200원 |
② 가격 구조 — 감정가보다 높은 실질취득
이 사건에는 최저가와 직접 비교할 동일 조건의 실거래 근거가 제시되지 않아, 가격 메리트는 감정가와 실질취득 구조를 중심으로 판단해야 합니다. 현재 회차의 실질취득 부담 232,897,200원은 감정가 214,000,000원보다 18,897,200원 높고, 감정가의 108.8%입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 149,800,000원 | 83,097,200원 | 232,897,200원 |
| 2회 유찰 시 49% | 104,860,000원 | 127,408,040원 | 232,268,040원 |
| 3회 유찰 시 34% | 73,402,000원 | 158,319,236원 | 231,721,236원 |
낙찰가가 149,800,000원에서 73,402,000원까지 내려가도 임차보증금 인수액이 83,097,200원에서 158,319,236원으로 증가합니다. 따라서 회차가 내려갈수록 싸지는 물건이 아니라, 총부담이 임차보증금 230,000,000원 부근에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 김정은 보증금 | 230,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 528,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 김정은 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,897,200원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당돼도 보증금 83,097,200원이 남습니다. 신청채권자 김정은의 청구액은 같은 임차보증금에 기초한 것으로 보이며, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강본동행정복지센터 남서측 인근이며, 동류형 다세대주택과 단독주택이 밀집한 지역입니다. 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 무난합니다. 북측으로 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 장방형 공동주택 부지입니다. 공시지가는 1,716,000원/㎡이며 토지면적은 214.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면 진입표면구역·가축사육 전부제한구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 수호펠리스는 7세대의 소규모 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 환금성 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 낙찰가 149,800,000원에 임차보증금 미배당액 83,097,200원을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 원본 검증. 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 반환채권, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자이자 신청채권자인 김정은과 소유자 이범섭의 관계, 실제 점유 및 임대차 성립 경위를 확인해야 합니다.
- 수협은행 근저당 말소 범위. 2020.08.13 일부포기 말소의 대상과 공동담보목록 제2019-457호를 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 행정상 처리 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 배당순위 변동 가능성을 관리주체와 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 서류와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 승계가 크다”
이 물건은 감정가 214,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 149,800,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 230,000,000원입니다. 현재 예상배당으로는 임차인이 146,902,800원만 회수하고, 나머지 83,097,200원을 매수인이 승계합니다. 그 결과 실질취득은 232,897,200원으로 감정가보다 높아집니다.
추가로 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 늘어나 총부담은 약 230,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 70%라서 싸다”가 아니라 “230,000,000원대의 실질취득 가치가 있는가”입니다. 소규모 다세대의 환금성, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 수협은행 근저당의 일부포기 말소 범위를 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.