46,550,000원
인천지방법원 2026타경30038. 부천시 원미구 심곡동 늘푸른그린빌 5층 501호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김연희로 2021.02.26 매매를 원인으로 2021.03.05 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 96,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 96,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 날짜는 2023.09.07의 국가 압류입니다. 자료상 이 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그런데 김범석은 2021.02.26 점유를 시작하고 2021.03.02 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.02.09입니다. 즉 말소기준보다 앞선 전입·점유가 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 주택임차권 등기에 96,000,000원으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 298-23 늘푸른그린빌 5층 501호 · 도로명주소 경기도 부천시 원미구 장말로 317-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 면적 비교 기준 | 30.06㎡ · 실거래 면적 매칭 불일치 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.02.26 매매 · 2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 16세대 · 2002.06.04 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 실질 0원
자료상 말소기준은 2023.09.07 국가 압류입니다. 김범석의 주민등록일자 2021.03.02와 점유개시일자 2021.02.26이 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 2021.02.09 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 가능으로 분류되어 있습니다. 2025.04.11 주택임차권등기도 완료됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범석 | 건물 전부 | 2021.03.02 | 2021.02.09 | 96,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 확인되는 임차인은 김범석 1명입니다. 주택임차권 등기에는 임대차계약일자 2021.02.09와 2023.02.03이 함께 기재되고 각 보증금이 96,000,000원으로 표시되어 있으나, 동일 임차인 김범석에 관한 기재이므로 이를 192,000,000원으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 비교표본이 더 크다
늘푸른그린빌의 실거래 자료는 5건입니다. 전체 평균은 152,000,000원이지만, 과거 205,000,000원·195,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 138,750,000원, 최신 거래는 115,000,000원이고, 최근 구간은 이전보다 -32.3% 하락한 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 39.55㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 39.55㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 36.92㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 39.8㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 39.8㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 138,750,000원 |
현재 최저가 46,550,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 33.5%입니다. 수치만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 본건의 비교 기준 면적은 30.06㎡인 반면 실거래 표본은 36.92㎡·39.55㎡·39.8㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 46,550,000원을 138,750,000원과 단순 비교해 “시세보다 66.5% 싸다”는 식으로 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -32.3%이므로 하락장을 반영한 개별 호수·면적 기준 재검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 96,000,000원 | 45,312,100원 |
| 미배당 | 96,000,000원 | 50,687,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 96,000,000원 중 45,312,100원이 배당되고 50,687,900원이 미배당으로 남는 추정입니다. 배당표 자체에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 김범석 임차권은 대항력 있는 구조지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡초등학교 동측 인근이며 간선로변에 상업용부동산과 같은 유형의 다세대주택 등 주거용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다. 남측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 147.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 3,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래는 5건입니다. 실거래 면적이 본건 비교 기준과 일치하지 않고 최근 가격 추세가 -32.3%인 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리분석은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대상 임차권·조건·말소 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 김범석은 2021.02.26 점유, 2021.03.02 주민등록으로 말소기준 2023.09.07보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 인수 검토가 필요한 구조라는 점을 전제로 서류를 봐야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 임차권등기에는 2021.02.09와 2023.02.03 두 계약일과 각 96,000,000원이 기재되어 있으나 동일 임차인 김범석의 보증금을 192,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
- 시세 면적 보정. 현재 최저가의 최근12개월 평균 대비 비율은 33.5%지만 실거래 표본 면적이 본건과 다릅니다. 30.06㎡에 가까운 실거래·매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전보다 -32.3% 하락했습니다. 과거 전체 평균 152,000,000원보다 최근 12개월 평균 138,750,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 최저가는 46,550,000원, 3회 유찰 시 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원으로 제시되어 있습니다. 가격이 내려가더라도 확약의 적용 여부와 시세 검증은 별개입니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 현황·관리 상태 확인. 다세대주택의 내부 상태, 공용부분, 관리비 체납 여부와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만, 이 물건의 본질은 확약서다”
이 사건은 최저가 46,550,000원만 보면 감정가 95,000,000원의 49%까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 138,750,000원과 비교한 지표도 33.5%입니다. 그러나 그 숫자보다 먼저 확인할 것은 김범석의 대항력 있는 임차권입니다. 주민등록 2021.03.02가 말소기준 2023.09.07보다 빠르고 보증금은 96,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담을 함께 봐야 하는 구조입니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김범석 임차권의 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 46,550,000원으로 봅니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 가격 면에서는 비교 실거래가 본건보다 큰 면적이고 최근 추세가 -32.3% 하락한 만큼, 33.5%라는 할인 수치를 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 합격, 가격은 동일면적 시세 재검증이 필요한 물건입니다.
