인천지방법원 2026타경30042. 김포 풍무동 테라스테이 2층 217호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 127,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,230,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 49%지만, 이 물건의 가격 판단은 최저가만 봐서는 안 됩니다.
이유는 임차인 오진화입니다. 임대차계약은 2020.05.08, 확정일자는 2020.05.11, 전입·점유개시는 2020.05.22이고, 말소기준인 수협은행 근저당권은 2020.07.17 설정됐습니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 2층 217호 · 경기도 김포시 풍무로 196 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 217호 |
| 소유자 | 성일경 · 거래가액 128,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2020.07.17 수협은행 근저당권입니다. 그런데 임차인 오진화의 전입·점유는 2020.05.22로 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2022.12.19로 늦지만, 등기된 내용상 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오진화 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.22 / 2020.05.11 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가 49%가 실질취득 49%는 아니다
현재 최저매각가는 62,230,000원입니다. 그러나 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 집행비용 1,520,140원을 제외한 60,709,860원이고, 보증금 100,000,000원 중 39,290,140원이 남습니다. 따라서 대항력이 그대로 유지된다는 보수적 전제에서는 매수인의 현재 실질취득 부담은 62,230,000원 + 39,290,140원 = 101,520,140원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,230,000원 | 39,290,140원 | 101,520,140원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,561,000원 | 57,623,098원 | 101,184,098원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,492,699원 | 70,456,170원 | 100,948,869원 |
회차가 내려갈수록 매각가격은 62,230,000원에서 43,561,000원, 30,492,699원으로 낮아지지만 임차보증금 미배당액은 39,290,140원, 57,623,098원, 70,456,170원으로 반대로 커집니다. 결국 실질취득은 각 회차에서 약 1억원 부근으로 고정됩니다. 이 물건을 “감정가의 49%짜리”로 평가해서는 안 되는 핵심 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 임차인 오진화 보증금 | 100,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 386,700,000원 | 0원 |
| 3. 수협은행 추가설정 근저당 | 386,700,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 강제경매 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,520,140원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 39,290,140원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 진입표면구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 62,230,000원이 아니라 미배당 인수 39,290,140원을 합한 101,520,140원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 43,561,000원에 인수 57,623,098원, 4회 유찰 시 매각가 30,492,699원에 인수 70,456,170원이 예상됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기의 처리와 실제 적용 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.03.31 강서세무서장 압류가 있으며 등기상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리됩니다. 실제 배당에서는 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·전입·임대 및 관련 규제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1억원 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 127,000,000원에서 두 번 유찰돼 62,230,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 오진화의 전입일 2020.05.22가 수협은행 말소기준 2020.07.17보다 앞선다는 점입니다. 보증금 100,000,000원 중 현재 예상배당으로 회수되지 않는 39,290,140원이 남으면 매수인의 실질취득은 101,520,140원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가는 낮아지는 대신 미배당 임차보증금이 커져 실질취득은 101,184,098원, 100,948,869원 수준으로 움직입니다. 결국 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 약 1억원에 묶이는 대항력 인수형 구조로 보는 것이 보수적입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 변수가 있습니다. 이 확약서 원문에 대항력 포기까지 명확히 포함돼 있다면 판단은 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 표현만으로는 그 효과를 임의로 확대하지 않는 것이 맞습니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 확약서의 정확한 범위입니다.
