인천지방법원 2026타경30050. 부천시 소사구 심곡본동의 다세대주택 ‘혜광주택(나동)’ 2층 201호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층에 있고, 대상 면적은 58.27㎡입니다. 소유자 이재승은 2002년 5월 소유권을 취득했으며, 2010년 9월 대전온누리신용협동조합의 근저당권 127,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 제시된 말소기준권리이고, 2023년 이후의 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 2007.10.10 전입한 김덕희입니다. 전입일이 말소기준일인 2010.09.03보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수액이 0원이라고 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 618-14 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 소사구 심곡로63번길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 58.27㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 |
| 건물명 표시 | 통칭 ‘혜광주택 2층 201호’ · 건물 외벽과 주민등록표등본에는 ‘나동’으로 표시 |
| 소유자 | 이재승 (2002.05.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전온누리신용협동조합 / 88,994,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
2002년 국민은행 근저당권 104,000,000원은 2010.09.03 해지로 말소됐고, 2004년과 2006년의 부천시 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 2010.09.03 설정된 대전온누리신용협동조합 근저당권을 기준으로 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김덕희 | 2007.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다. 배당요구 여부와 점유관계도 함께 확인돼야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최신 거래의 146.2%
혜광주택(나동)은 총 8세대 규모이고 2001.11.10 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 58.27㎡와 비교 가능한 실거래는 2023년 8월 1건으로, 전용 59.22㎡·1층이 90,000,000원에 거래됐습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 최신 실거래 | 2023.08 | 59.22㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 | 58.27㎡ | 2층 | 131,600,000원 |
| 감정가 | 감정 기준 | 58.27㎡ | 2층 | 188,000,000원 |
현재 최저가는 확인된 최신 거래가격의 146.2%입니다. 거래 표본이 1건이고 시점도 2023.08이라 정확한 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 확인된 거래만 놓고 보면 1회 유찰 가격에도 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 여기에 임차인 보증금 인수가 발생하면 시세와의 격차는 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 대전온누리신용협동조합 근저당권 | 127,400,000원 | 24,957,600원 |
| 3. 유승산업 근저당권 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 32,940,220원 | 0원 |
| 5. 기술보증기금 가압류 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 근로복지공단 가압류 | 6,544,660원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 15,537,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 491,422,403원, 산정 배당액 128,957,600원, 미배당액 362,464,803원입니다. 신청채권자 청구액은 88,994,213원이며 현재 회차 산정 배당액은 24,957,600원입니다. 당해세와 임차인 보증금은 확정 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 ‘깊은구지사거리’ 남동측 인근으로, 연립·다세대주택과 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 232.6㎡, 공시지가는 2,098,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 다세대주택 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수·도시가스· 난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래가 1건에 불과해, 아파트형 대단지보다 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김덕희의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 상태, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 실질취득액 기준. 응찰가가 아니라 응찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 총액으로 90,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 말소등기 재대조. 국민은행 근저당권과 유승산업 근저당권은 등기상 말소됐으므로, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 배당 산정 반영 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구 내역과 세목·법정기일을 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 통칭은 ‘혜광주택 2층 201호’이고 외벽과 주민등록표등본에는 ‘나동’으로 표시되므로 현장 호수와 등기상 목적물을 대조하세요.
- 가격 재검증. 확인 거래가 2023.08 한 건뿐이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물·거래와 내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 서류·세금 교부청구를 직접 대조한 후 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 70% 유찰가가 안전마진은 아니다
이 물건은 감정가 188,000,000원에서 한 차례 유찰돼 131,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 최신 거래는 90,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 146.2%입니다. 가격만으로도 저렴하다고 보기 어려운데, 말소기준보다 앞선 임차인 전입과 미상 보증금까지 존재합니다.
후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗해지는 사건이 아닙니다. 이 사건의 실질취득액은 최소 131,600,000원이고, 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 더 높아질 수 있습니다. 소규모 8세대 다세대주택, 거래 표본 1건, 말소등기와 배당 산정의 대조 필요성까지 함께 고려하면 결론은 명확합니다. 유찰률보다 임차인 보증금과 실제 시세 확인이 먼저인 고위험 검증형 물건입니다.
