인천지방법원 2026타경30058. 부천시 원미구 상동 240-20, 3층 301호의 다세대·연립주택입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 1985.01.29 사용승인된 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사제이하우징이며 2020.10.07 매매로 거래가액 103,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 143,000,000원입니다.
권리분석의 기준은 2023.03.13 주택도시보증공사의 827,500,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.11 전입의 박인화는 대항력이 있고 확정일자 2022.04.04, 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저매각가 45,619,000원만 놓고 계산하면 보증금 잔액 98,602,142원이 남아 매수인에게 승계되는 구조지만, 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 실질 승계를 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 240-20 3층 301호 · 도로명 장말로200번길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 38.42㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층/지상3층 · 사용승인 1985.01.29 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.10.07 매매 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리인 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류 뒤에 들어온 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 16번 박인화의 주택임차권등기는 2024.05.17 등기됐지만, 실제 전입은 2022.05.11로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
② 임차·점유관계 — 확약 밖 미상 항목은 따로 본다
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인화 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.11 / 2022.04.04 | 143,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 박동호 | 301호 | 2026.01.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 의류상가(101호) | 지하실4호 · 창고 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안상훈(101호) | 지하실4호 · 창고 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박동호는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 지하실4호를 창고로 이용하는 의류상가(101호)와 안상훈(101호)은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 박인화에 대한 말소동의 확약은 박인화에게만 적용되며, 이 확약 밖의 미상 점유관계까지 해소해 주는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 동일면적에 맞는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 1985.01.29 사용승인된 6세대 규모의 연립주택이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
또한 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 현재 회차의 낙찰가 45,619,000원에 미배당 보증금 98,602,142원이 붙어 원가성 총액이 144,221,142원이 됩니다. 즉 이런 유형은 낙찰가가 더 떨어져도 보증금 인수액이 커지는 구조라 ‘최저가 할인’이 곧 매수원가 할인으로 이어지지 않습니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서 때문에 박인화에 대해서는 그 인수분을 실질 0원으로 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,221,142원 |
| 1. 임차인 박인화 보증금(우선변제) | 143,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 박인화 보증금 중 98,602,142원이 부족해 매수인 인수액으로 잡히지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 박인화에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 북동측 인근으로, 주변은 동류형 공동주택과 상동시장, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1985.01.29 사용승인, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층. 외벽은 몰탈 위 돌붙임·수성페인팅, 창호는 알미늄샷시이며 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 약 6미터·8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대, 준공 1985.01.29의 소규모 노후 연립주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 가격 검증 시 아파트처럼 대량 실거래 표본을 전제하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박인화 임차권등기 말소동의 확약서의 대상·조건·효력 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요. 이 분석의 실질 인수 0원 판단은 그 확약을 전제로 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 의류상가(101호)·안상훈(101호)의 지하실4호 창고 점유는 전입일과 보증금이 미상입니다. 박인화 확약과 별개의 관계이므로 최신 현황조사를 대조해야 합니다.
- 박동호 점유 확인. 301호 전입일은 2026.01.05로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 진행 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 유사 연립·다세대 실거래를 별도로 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 크지만, 최저가만 보고 판단할 물건은 아니다”
이 물건의 첫인상은 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰돼 45,619,000원까지 내려온 낮은 최저가입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 143,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차 기준 98,602,142원을 인수하게 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 그 미배당 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약 때문에 박인화에 대한 주된 인수는 실질 0원으로 해소되고, 현재 회차의 실질취득은 최저가 45,619,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약 밖 미상 점유관계, 세금 배당 변수, 6세대·1985년 준공의 소규모 노후 연립주택, 3회 유찰이라는 환금성 신호가 겹칩니다. 최근 동일면적 실거래 가격도 확인되지 않으므로 “싸다”가 아니라 “확약 조건과 현장·시세를 확인해야 가격 판단이 가능한 물건”으로 정리하는 편이 정확합니다.
