확약이 유효하면 주된 인수는 ‘실질 0원’ — 다만 미상 점유자가 남는다

인천지방법원 2026타경30065. 부천시 오정구 고강동 ‘벨루가3차’ 3층 303호, 전용 45.2675㎡ 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2021년 12월 28일 매매를 원인으로 거래가 299,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 24일 소유권이전과 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 9월 19일 청구금액 1,020,000,000원의 가압류를 설정했고, 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 변나영의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 8월 30일, 확정일자는 2021년 9월 24일, 점유개시는 2021년 10월 21일, 주민등록일은 2021년 11월 22일이며, 임차보증금은 299,000,000원입니다. 모두 말소기준일인 2023년 9월 19일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

등기상 부천제일새마을금고의 채권최고액 2,256,000,000원 근저당권은 2021년 6월 28일 접수됐으나, 2021년 9월 1일 일부포기를 원인으로 1번 근저당권설정등기말소가 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 제시된 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

변나영의 임차권등기는 2023년 7월 17일 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 보증금 299,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되는 경우에 한해 변나영 관련 인수액을 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인원 2명

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 보증금 부근에 고정

확약이 없을 때는 낙찰가가 내려갈수록 변나영의 미배당 보증금이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 부담이 약 3억원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 반드시 확약의 유효성·적용 범위·말소 이행 조건을 확인한 뒤 평가해야 합니다.

④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중

벨루가3차는 12세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 거래는 총 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월의 248,000,000원 1건이며, 최근 거래가격은 이전 거래군보다 20.8% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균 302,166,666원에는 2021년과 2024년의 289,000,000원~334,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최신 거래 248,000,000원을 우선해야 합니다.

확약이 유효하고 황서영 관련 추가 인수가 없다는 전제에서는 실질취득 135,730,000원이 최신 거래 248,000,000원의 54.7%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 확약이 이행되지 않으면 변나영 승계액을 포함한 총부담 301,700,220원이 최신 거래보다 높아져, 가격 메리트가 사라집니다. 하락 추세와 1건뿐인 최근 표본도 함께 감안해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)

변나영의 예상 미배당액은 165,970,220원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 매수인 인수액이며, 확약이 유효하게 이행되면 변나영 관련 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2021년 6월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 303호입니다.
• 주위환경. 부천고강초등학교 서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
• 토지거래허가. 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 한 외국인 등 토지거래허가구역의 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과해 거래가격과 매각기간의 편차를 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소 대상, 효력 발생 조건, 낙찰자에 대한 적용 여부, 말소 시점과 이행 주체를 문언 그대로 확인해야 합니다.
• 변나영 임차권 말소 확인. 잔금납부 전후 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지, 별도 동의서나 인감서류가 필요한지 확인해야 합니다.
• 황서영 권리 확인. 전입세대 열람, 주민등록일, 실제 점유개시일, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 1월 24일 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 근저당 말소기재 확인. 2021년 9월 1일 일부포기를 원인으로 한 을구 1번 근저당권 말소 범위와 현행 등기 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 대상 확정. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계와 내부현황이 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 248,000,000원은 이전 거래군보다 20.8% 낮습니다. 수리비·명도비·취득비용을 포함한 재매각 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08이므로 입찰 또는 후속 절차 전 법원의 매각 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약과 미상 점유자’를 확인하라

이 물건은 표면적으로 감정가 277,000,000원에서 135,730,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 확약이 유효하게 이행되고 황서영에게 선순위 권리가 없다면, 실질취득은 최신 실거래 248,000,000원의 54.7% 수준이어서 가격 차이가 큽니다.

그러나 확약이 없으면 변나영 보증금의 미배당액 165,970,220원을 인수해 총부담이 301,700,220원 수준으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 여기에 확약 적용 밖인 황서영의 전입일과 보증금까지 미상입니다. 따라서 결론은 “확약 유효 확인 전에는 가격 메리트 판단 보류”입니다. 확약 원문과 황서영의 권리가 모두 해소돼야 비로소 현재 최저가의 할인폭을 온전히 인정할 수 있습니다.