수원지방법원 2024타경100014. 동탄도시첨단산업단지 내 퍼스트코리아 5층 536호로, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 소유자 이상학은 2020.06.24. 매매를 원인으로 2020.07.15. 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 93,216,220원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 사건의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 55,300,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가 확인되지 않아, 감정가나 과거 취득가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 아파트와 수요층과 금융·임대 구조가 다르므로, 실제 임대료·공실·관리비·부가세 처리와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄첨단산업1로 58, 5층 536호 (영천동, 퍼스트코리아) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이상학 (2020.06.24. 매매, 거래가액 93,216,220원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이사일유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) / 61,582,229원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 · 공급계약서상 대지지분 8.49㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선행 근저당은 말소 이력 확인
을구 1번 이영호 근저당권은 국민은행 근저당보다 먼저 설정됐지만, 2020.07.15. 해지로 말소된 이력이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 현재 존속하는 선순위 근저당으로 단정할 수 없으며, 말소기준은 같은 날 접수된 국민은행 근저당입니다. 이후의 화성시 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 2명은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 성명·표시 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장원 | 5층 536호 21.3000㎡ / 주거 | 2023.11.17 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 이명구 | 536호 / 용도 미상 | 2023.04.20 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.12.12 | 승계 없음 |
| 점포 | 점유 부분 미상 / 주거 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 | 확인 필요 |
장원과 이명구의 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.15. 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 두 사람의 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않는 구조입니다. 이명구는 2024.12.12. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인이나 시세 메리트는 입증되지 않았다
현재 최저가는 55,300,000원으로 감정가 79,000,000원의 70%입니다. 소유자의 등기상 취득가액 93,216,220원보다도 낮지만, 과거 취득가액은 현재 시세가 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지, 공실·임대수익을 반영해도 경쟁력이 있는지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이영호 | 960,000,000원 | 53,904,600원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,032,000,000원 중 예상 배당액은 53,904,600원이고, 미배당액은 978,095,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으며, 전입일·보증금 미상 점유관계와 말소된 근저당의 배당 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 피알씨구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 536호이며, 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시 영천동 치동중학교 북측 인근으로, 지식산업센터와 업무용·상업용 빌딩이 소재하는 공장 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 동측과 북서측 도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형 공장용지로 공업용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·동탄도시첨단산업단지 지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,690,000원이며, 토지면적은 4,330.1㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실제 사용 가능 업종, 임대수요, 공실과 금융조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 사유, 실제 대지사용권의 존부, 공급계약서상 대지지분 8.49㎡의 이전 가능 여부를 확인하세요.
- 미상 점유관계 조사. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차계약서, 점유 개시일, 보증금과 차임을 직접 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 재검증. 2020.07.15. 해지·말소된 이영호 근저당이 예상배당표에 반영된 이유와 실제 채권 존부를 법원 기록에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 화성시 및 국의 압류 중 당해세가 있는지, 매각대금에서 우선 차감될 금액이 있는지 확인하세요.
- 임차인 배당관계. 이명구의 2024.12.12. 배당요구와 확정일자 유무, 장원의 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 같은 건물의 최근 거래가, 실제 임대료, 공실, 관리비, 체납액과 부가세 처리 조건을 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
- 이용 제한 점검. 지식산업센터 입주 가능 업종과 실제 주거 사용 여부, 관리규약 및 행정상 제한을 확인하세요.
- 매각결과 확인. 2026.07.07. 매각기일 이후 낙찰·변경·유찰 또는 재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 서류가 많다
이 물건은 표면적으로는 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 55,300,000원까지 내려왔고, 확인된 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 대지권 미등기, 대항력 판정이 불가능한 미상 점유관계, 말소 근저당과 예상배당표의 불일치가 동시에 남아 있습니다.
여기에 비교 가능한 최근 실거래가 없어 55,300,000원이 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 지식산업센터라는 용도까지 고려하면, 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근할 물건이 아니라 권리 원본과 현장 점유, 대지권, 임대수익을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 계산상 인수는 0원, 실전 판단은 보류. 확인되지 않은 부분이 해소된 뒤에만 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.
