* 김태훈 임차권의 배당 부족액을 그대로 인수한다고 가정한 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 잔여 보증금 인수 면제까지 유효하게 포함하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 조 은나래의 별도 권리는 위 금액에 포함되지 않았습니다.
인천지방법원 2026타경30067. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 307호입니다. 물건의 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 210,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 72,030,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 가격 하락보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임차권과 배당 부족액입니다. 임차권자 김태훈은 2022.06.16. 주민등록을 마쳤고, 2022.05.31. 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.05.01. 보증금 233,000,000원에 대한 임차권등기가 이루어졌습니다. 이 권리는 2026.01.13. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
또한 2024.11.11. 전입한 조 은나래가 별도로 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 두 임차인의 권리를 구분하여 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층 307호 도로명주소: 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 3층 307호 · 2021.09.03. 사용승인 |
| 소유자 | 김성진 (2022.06.17. 소유권 취득 · 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,030,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.13. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 김태훈 · 보증금 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2026.01.13. 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 반면 김태훈의 을구 1번 주택임차권은 2024.05.01. 등기되었습니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로, 별도의 인수 해소 근거 없이 매각으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
과거 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 말소된 상태이고, 현재 소유자는 김성진입니다. 다만 민간임대주택등기는 남아 있으므로 관련 의무 및 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이는 중요한 인수 해소 자료이지만, 확인된 문구는 임차권등기 말소동의입니다. 대항력 포기와 잔여 보증금의 매수인 인수 면제까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
확약의 효력이 해당 임차권 인수를 완전히 해소한다면 김태훈 관련 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다. 반대로 그 효력이 확인되지 않으면 명목상 배당 부족액을 인수위험으로 남겨야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 권리는 별도 검토
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 307호 전부 임차권등기 |
전입 2022.06.16. 확정 2022.05.31. 점유개시 2022.06.17. |
233,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 확인 |
확약 확인 필요 명목 부족분 162,666,540원 확약 유효 시 실질 0원* |
| 조 은나래 별도 전입 확인 |
전입 2024.11.11. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 별도 인수위험 금액 산정 불가 |
김태훈과 조 은나래는 각각 별도로 확인된 임차인입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 김태훈의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 각각 233,000,000원으로 기재되어 있으므로, 동일 채권의 대위·승계 관계를 확인하여 중복 채무로 계산하지 않아야 합니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가 7,203만원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 72,030,000원입니다. 하지만 김태훈의 임차보증금은 233,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다. 확약에 의한 인수 해소를 적용하지 않는다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 72,030,000원 | 3회 유찰 후 입찰 기준 |
| 김태훈 임차보증금 | 233,000,000원 | 선순위 주택임차권 |
| 예상배당 | 70,333,460원 | 집행비용 공제 후 |
| 명목상 미배당 인수액 | 162,666,540원 | 확약 효력 미반영 |
| 실질취득 합계* | 234,696,540원 | 최저가 + 명목상 인수액 |
| 확약 적용 시 김태훈 인수 | 0원* | 완전한 인수 면제 효력 확인 전제 |
| 조 은나래 추가 인수 | 미상 | 별도 확인 필요 |
* 234,696,540원은 현재 회차의 예상 낙찰대금과 명목상 보증금 부족액을 합한 수치입니다. 집행비용 추정치가 포함된 배당 계산에 근거하며, 조 은나래의 보증금과 취득 부대비용은 제외됩니다. 확약으로 김태훈의 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제가 완전히 해소될 경우 이 합계는 그대로 적용되지 않습니다.
현재 예상배당 기준 김태훈 보증금의 명목상 인수를 포함하면 실질취득액은 234,696,540원입니다. 최저가가 더 내려가도 배당액이 줄면서 보증금 인수액이 증가하는 구조이므로, 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
다만 확약의 완전한 인수 면제 효력이 확인된다면 김태훈에 관한 계산은 달라집니다. 그 경우에도 조 은나래의 미상 권리는 독립적으로 남습니다.
④ 회차별 인수 위험 — 유찰되어도 총부담이 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 보증금 미배당 추정 | 실질취득 추정* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 72,030,000원 | 162,666,540원 | 234,696,540원 |
| 4회 유찰 시 | 50,421,000원 | 183,886,578원 | 234,307,578원 |
| 5회 유찰 시 | 35,294,700원 | 198,740,605원 | 234,035,305원 |
* 확약 효력을 반영하지 않고 각 회차의 낙찰대금과 보증금 인수 추정액을 합산한 값입니다. 실제 매각가격, 집행비용 및 배당액은 달라질 수 있으며 조 은나래 관련 인수액은 포함하지 않았습니다.
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 크게 내려가지만, 김태훈 보증금의 미배당액은 반대로 증가합니다. 결과적으로 확약 효력을 제외한 실질취득액은 모두 233,000,000원 이상의 비슷한 수준에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 가격 메리트는 유찰 횟수만으로 판단할 수 없습니다. 확약 효력 확인과 추가 임차인 권리 확인이 우선입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 임차인 김태훈 보증금 | 233,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상배당 계산입니다. 집행비용 1,696,540원을 제외한 매각대금 전액이 김태훈 보증금에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 신청채권과 임차보증금의 대위·승계 관계는 별도 확인이 필요하며, 위 금액을 독립적인 채무로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
반대로 보증기관의 임차권등기 말소동의만으로 김태훈의 대항력 포기까지 확정해서도 안 됩니다. 확약서 원문과 매각물건명세서의 인수 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 210,000,000원이고 현재 최저가는 72,030,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%로, 3회 유찰에 따른 가격 하락이 뚜렷합니다.
그러나 동일 물건이나 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
등기상 소유자 김성진의 2022년 매매 거래가액은 233,000,000원입니다. 이는 현재 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 현재 가격 메리트를 판단하는 기준으로 그대로 사용할 수 없습니다.
여기에 조 은나래 관련 보증금 인수 여부와 금액은 반영되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 근거로 이 물건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
확약으로 주된 인수가 해소되더라도 추가 임차인과 현재 시세 확인이 선행되어야 가격 판단이 가능합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 북서측 인근입니다. 주변에는 주상복합건물, 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 고촌역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.09.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 307호입니다. 승강기와 주차장, 위생·상하수도 설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장 방문 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 공시지가는 4,994,000원/㎡입니다. 고도지구·철도보호지구·공항 관련 제한구역 등 여러 규제가 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 침수위험지구 포함 정보도 확인되므로 실제 해당 범위와 관련 제한을 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 고촌역 인근 입지라는 요소는 있으나, 비교 실거래와 거래 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 3회 유찰 이력과 권리관계의 복잡성을 고려하여 실제 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 잔여 보증금 인수 면제, 임차권등기 말소 조건이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 김태훈 권리 확인. 보증금 233,000,000원과 배당 부족액 162,666,540원의 관계를 확인하고, 확약 적용 후에도 매수인에게 남는 채무가 있는지 검토해야 합니다.
- 조 은나래 임대차 확인. 보증금, 계약일자, 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 김태훈에 대한 확약을 조 은나래에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 보증기관 대위관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액 233,000,000원과 임차보증금의 승계관계를 확인하여 동일 채권 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확약 효력 미확인 시 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수액까지 포함해 계산해야 합니다. 추가 임차인 관련 금액도 확인 후 별도로 합산해야 합니다.
- 실거래 조사. 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가, 실제 임대료, 공실 여부와 매도 가능가격을 조사해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 용도·임대주택등기 확인. 근린시설 분류, 감정평가상 오피스텔 이용 및 민간임대주택등기의 관계를 건축물대장과 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태, 실제 점유자, 관리비 체납, 공용부분 부담, 침수 및 건물 하자 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
다만 현재 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 확약의 완전한 인수 면제 효력이 확인될 경우에만 김태훈 관련 실질 인수액 0원*을 적용해야 합니다.
실제 임차인이 2명이고 그중 한 명의 보증금이 미상인 상황에서는 전체 인수액을 0원으로 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 가격상 안전마진 역시 입증되지 않았습니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도 실질취득액은 별개다”
이 물건은 감정가 210,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 72,030,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차권의 보증금은 233,000,000원이며, 현재 예상배당 기준 부족액은 162,666,540원입니다.
확약의 인수 면제 효력이 확인되지 않는다면 최저가와 명목상 인수액을 합친 실질취득액은 234,696,540원으로 추정됩니다. 유찰이 추가로 진행되어도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득액은 쉽게 내려가지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 대항력 포기와 잔여 보증금 인수 면제까지 유효하게 확인된다면 김태훈 관련 인수액은 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 그 확약은 조 은나래의 권리까지 해결하지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약서 효력 확인 → 추가 임차인 권리 확정 → 실질취득액 재산정 → 최근 시세 비교입니다. 이 절차가 완료되기 전까지는 낮은 최저가를 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다.
