수원지방법원 2024타경100328. 화성시 오산동 우성르보아시티 오피스텔동 15층 1508호입니다. 권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금과 승계인의 포기 확약입니다. 임차인 이혜원은 2022년 10월 5일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 9월 5일입니다. 현재의 말소기준이 되는 2024년 12월 4일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 86,800,000원에서 집행비용 1,962,400원을 먼저 공제하면 임차보증금에 84,837,600원이 배당되고, 50,162,400원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 룰상 총 부담은 136,962,400원으로, 최저가가 내려가더라도 부족분이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 따라서 확약을 제외한 가격 판단에서는 86,800,000원이 아니라 136,962,400원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 557-9, 15층 에이동(오피스텔동) 1508호 (오산동, 우성르보아시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 15층 · 사용승인 2018.08.31 |
| 소유자 | 김도현 (2022.08.25 매매, 거래가액 125,000,000원 · 2022.10.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,459,125원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
2019년 장안신용협동조합 근저당권은 2022년 10월 7일 해지를 원인으로 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 현존 근저당권이 아닙니다. 이후 이혜원은 2022년 10월 5일 주민등록과 점유를 갖추고, 2023년 11월 29일 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2024년 12월 4일이므로 임차인의 대항요건이 앞섭니다.
원칙적인 권리분석 결과는 미배당 보증금 인수입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로서 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했다는 명세서 기재가 있습니다. 따라서 확약의 유효성과 적용 조건이 확인되는 한, 해당 보증금의 잔존 반환채무는 낙찰자에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항요건 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜원 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입·점유 2022.10.05 확정일자 2022.09.05 | 2023.11.29 우선변제 有 | 대항력 有 실제 임차인 승계인 확약 원칙상 미배당 인수 확약 적용 시 실질 0원* |
③ 가격 구조 — 확약 적용 여부에 따라 총 부담이 갈린다
확약이 유효하게 이행되는 경우 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 86,800,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 원칙적 대항력 인수형에서는 최저가 86,800,000원에 미배당 보증금 50,162,400원을 더한 136,962,400원이 총 부담 기준입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 86,800,000원 | 50,162,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 60,759,999원 | 75,733,681원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 42,531,999원 | 93,633,577원 | 0원* |
확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총 취득부담이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 확약이 조건 없이 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원*이어서 낙찰가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다. 이 차이 때문에 확약서 원문 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 이혜원 보증금 | 135,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 장안신용협동조합 근저당 | 93,600,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 144,459,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 84,837,600원이 임차보증금에 배당되고, 50,162,400원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 일반 원칙상 매수인 인수액이지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 아파트가 아닙니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. GTX-A·SRT 동탄역 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 GTX-A·SRT 동탄역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 남측과 북측으로 소로에 접합니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 속하며, 공시지가는 6,831,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2018년 8월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 업무시설 용도와 임대수요, 관리비, 실내 상태에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 조건 없이 매수인에게 적용되는지 확인하세요.
- 승계관계. 실제 임차인은 이혜원 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 기재돼 있습니다. 보증금과 신청채권을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 마세요.
- 보수적 상한가. 확약이 불명확할 때는 현재 최저가 86,800,000원이 아니라 룰상 총 부담 136,962,400원을 기준으로 판단하세요.
- 임차권등기 말소. 매각대금 납부 이후 말소에 필요한 서류와 절차, 말소 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024년 1월 23일 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기 및 관계 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 주차·관리규약과 실제 내부 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,680만원짜리 물건”이 되려면 확약이 완성돼야 한다
이 물건은 서류를 한 줄만 놓치면 결론이 정반대로 바뀝니다. 이혜원의 보증금 135,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어, 일반 원칙대로라면 현재 최저가 낙찰 후 50,162,400원을 추가로 인수합니다. 그 경우 총 부담은 136,962,400원으로 고정되는 대항력 인수형에 가깝습니다.
하지만 신청채권자이자 주택임차권 승계인이 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건대로 유효하게 작동하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 86,800,000원*으로 내려갑니다. 결론은 권리 자체보다 확약서의 완성도에 달린 조건부 안전형입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 확약 원문과 말소 절차를 먼저 확인해야 합니다.