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특수권리·특수조건 3

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 2회

부동산강제경매

2026타경30069 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 34.42㎡ 경량철골조 12.09㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
164,110,000원 1억 6,411만 감정가 233,000,000원
감정가의 70% 2026-07-08 낙찰
최저매각가 114,170,000원 최저가 대비 +43%
낙찰일
07-08 낙찰 완료
부천지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,141만원
최저가의 10% · 11,417,000원
감정가 대비
▼ 29.6% 싸게 매수
감정가 2.33억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 위험요소였지만 말소동의 확약으로 실질취득 구조가 개선된 다세대 경매
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법원경매 권리분석 · 집합건물(다세대)

임차권 인수 위험은 ‘확약’으로 해소 — 부천 신흥골드빌 502호

인천지방법원 2026타경30069 · 경기도 부천시 원미구 도당동 264-3 신흥골드빌 5층502호
감정가 233,000,000원 · 최저매각가 114,170,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매(주택도시보증공사)
58점
매력지수 B등급 · 대항력 임차권 위험이 있으나 말소동의 확약으로 실질 인수 부담은 해소 가능
대항력 임차보증금 241,000,000원의 인수 위험이 존재하지만 확약이 제출되어 해당 권리는 실질 0원 처리 가능하며 확약 확인이 핵심이라 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 있는 임차권등기로 인해 원래는 큰 인수 위험이 있는 물건입니다. 다만 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원 처리가 가능합니다. 확약 효력 확인이 이 물건의 핵심입니다.
감정가
233,000,000원
다세대 감정 기준
최저가
114,170,000원
2회 유찰 후
실질취득
114,170,000원
확약 적용 시
핵심지표
임차권 확약
확인 필요
⚠️ 핵심 체크: 임차보증금 241,000,000원의 대항력 있는 임차권은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 확약 대상 임차권에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

인천지방법원 2026타경30069 사건입니다. 경기도 부천시 원미구 도당동 신흥골드빌 5층502호 다세대주택으로, 소유자는 채재하입니다. 2026년 1월 9일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔습니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2026타경30069
소재지경기도 부천시 원미구 도당동 264-3 신흥골드빌 5층502호
용도 / 이용상태다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자채재하
감정가 / 최저가233,000,000원 / 114,170,000원
신청채권자주택도시보증공사
매각기일2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인보증금대항력우선변제승계
이재웅 241,000,000원 有 有 확약 적용 시 실질 0원

임차인은 2022.03.30 전입, 2022.03.08 확정일자를 갖춘 이재웅입니다. 임차권등기 순위는 을구 5번이며, 말소기준권리 이전 성립으로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리에 대한 인수 위험은 확약 범위 내에서 해소됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,398,380원
임차인 이재웅 보증금241,000,000원111,771,620원
주택도시보증공사241,000,000원0원
소유자 교부-0원
배당 분배
감정가 vs 취득 구조
✅ 긍정 요소 2회 유찰로 가격 접근성이 높아졌고, 확약이 정상 확인되면 대항력 임차권으로 인한 실질 인수 부담은 0원으로 정리됩니다.
⛔ 주의 요소 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 확약서 원본 및 적용 범위를 반드시 확인해야 하며, 확인 전에는 241,000,000원 보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 신흥초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 춘의역 접근이 가능한 지역입니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
  • 건물. 2012.08.22 사용승인된 철근콘크리트 구조 다세대주택입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 확약서 원본과 말소 범위를 확인한 뒤 입찰하세요.
  • 확약 미적용 상황에서는 보증금 241,000,000원 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.
  • 최저가만 보고 판단하지 말고 실질취득 구조를 기준으로 검토하세요.
  • 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 매각보다 확약 확인이 먼저”

이 물건은 숫자상 최저가가 크게 낮아졌지만, 본질은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 241,000,000원이 존재해 일반적인 경우라면 매수인 부담 가능성이 큰 구조입니다. 그러나 제출된 말소동의 확약이 실제 효력을 갖는다면 실질취득은 최저가 수준으로 판단할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 가격보다 확약의 유효성 확인입니다.

본 리포트는 제공된 등기·경매 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류, 확약서, 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 부천시 원미구 도당동 264-3 신흥골드빌 5층502호

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