인천지방법원 2026타경30071. 부천시 소사구 괴안동 하이원빌 2층 202호, 전용 47.33㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2021.01.20 사용승인된 10세대 규모로, 감정가는 286,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,200,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약, 그리고 별도의 미상 점유자입니다.
최준혁은 2021.08.05 확정일자를 받고 2021.08.26 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 349,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.08 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당모형상 미배당 인수액은 152,402,800원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 최준혁에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약이 AKREM에게까지 확대되는 것은 아니므로 별도 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 184-24 하이원빌 2층 202호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 안곡로197번길 11-6 |
| 용도 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.33㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.09.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 200,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 규모 | 하이원빌 · 총 10세대 · 사용승인 2021.01.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
말소기준은 2023.02.08 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원, 부천시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 최준혁의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 최준혁의 인수 위험은 실질 0원으로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명 확인
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.08.26 · 확정 2021.08.05 | 349,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 말소동의 확약 적용 |
| AKREM | 전입일 미상 | 보증금 미상 월 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최준혁은 배당요구를 2023.05.23 했고, 현재 회차 배당모형에서는 매각대금 중 집행비용을 제외한 196,597,200원을 우선변제받는 것으로 계산됩니다. 이에 따른 룰상 미배당분 152,402,800원이 원래 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서 때문에 최준혁에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 2.002억은 2.55억보다 낮지만, -29.9% 하락 추세
하이원빌 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 327,666,666원이지만, 2021년의 349,000,000원·379,000,000원 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 우선해야 할 기준은 최근 12개월 평균 255,000,000원과 최신 거래 2026.02의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.33㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 52.06㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2021.06 | 47.33㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.33㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 200,200,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 78.5%입니다. 숫자만 보면 최신 거래보다 낮습니다. 하지만 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -29.9% 하락한 상태입니다. 따라서 과거 전체 평균 327,666,666원 대비 할인율만 보고 가격 점수를 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,602,800원 |
| 1. 임차인 최준혁 보증금(우선변제) | 349,000,000원 | 196,597,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 최준혁 미배당액은 152,402,800원으로 계산되지만, 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 최준혁의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선차감될 수 있으며, AKREM 관련 인수 가능분은 보증금·전입일이 확인되지 않아 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 함께 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 최준혁 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 200,200,000원 | 152,402,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 140,140,000원 | 211,621,960원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 98,098,000원 | 253,067,764원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 최준혁의 보증금 349,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 대체로 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 말소동의 확약으로 최준혁에 관한 그 구조가 실질적으로 해소됐다는 점이 핵심입니다. 다만 AKREM은 이 확약 밖입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 유한대학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 북동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철 1호선 역곡역이 있고, 인근 대로에 광역버스·노선버스 정류장이 있어 대중교통편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,988,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·급배수·위생·소방설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인은 불가했습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 47.33㎡ 거래는 2026.02의 255,000,000원이고, 최근 가격은 과거 대비 -29.9% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- AKREM 전입·보증금 확인. 현재 권리분석에서 가장 중요한 미확정 요소입니다. 보증금 규모와 전입시점에 따라 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 최준혁의 실질 인수 0원 판단은 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시를 전제로 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 327,666,666원보다 2026.02 최신 거래 및 최근 12개월 평균 255,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -29.9%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.09.15 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “확약으로 끝난 임차권”과 “아직 모르는 임차인”을 분리해서 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 349,000,000원의 선순위 임차권 때문에 접근이 어려워 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 152,402,800원, 추가 유찰 시 211,621,960원·253,067,764원으로 인수액이 커져 낙찰가 하락 효과가 크게 희석되는 구조입니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 최준혁에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. AKREM은 월 800,000원만 확인됐고 보증금과 전입시점이 없어 대항력 가능·미상입니다. 또 최저가 200,200,000원은 최근 12개월 거래 255,000,000원의 78.5%지만, 시장 자체가 과거 대비 -29.9% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 “최준혁 인수는 해소, AKREM은 미확정, 가격은 조건부”로 정리하는 것이 맞습니다. 최저가만 보고 저가매수형으로 평가하기보다, 미상 임차관계가 해소된 뒤 실질취득액을 확정하는 것이 먼저입니다.
