39,788,000원
인천지방법원 2026타경30086. 부천시 원미구 심곡동 삼성하이츠빌 5층 501호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 이루다는 2019.09.06 매매로 110,000,000원에 취득했고, 2022.11.30에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2023.12.27 김미숙 명의의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.01.12 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 인수 구조입니다. 등기된 김미숙 임차권은 보증금 136,000,000원, 전입 2023.02.28, 확정일자 2021.12.22로 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가 39,788,000원 가정 배당에서는 김미숙에게 38,671,816원이 배당되고 기계적으로는 97,328,184원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 김미숙의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
하지만 선윤수는 별개입니다. 전입일은 2024.06.05이고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 김미숙에 대한 확약이 선윤수에게까지 확장된다는 근거도 없으므로, 선윤수의 인수 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 149-1 삼성하이츠빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로36번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 · 대상면적 30.94㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 공동주택(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 소유자 | 이루다 (2019.09.06 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 39,788,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
현재 기준 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 13번 김미숙 주택임차권입니다. 보증금은 136,000,000원이고 전입 2023.02.28, 확정일자 2021.12.22입니다. 데이터상 경매개시결정인 2026.01.12보다 앞서므로 원칙적으로 인수 문제가 생기는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 2023.02.28 | 2021.12.22 | 136,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 · 실질 0원 |
| 선윤수 | 2024.06.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수금액 미상 |
② 시세 비교 — 30.6% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
확인된 최근 거래는 2025.02 한 건으로, 전용 39.62㎡·2층이 130,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건이라 130,000,000원이고, 현재 최저가 39,788,000원은 그 금액의 30.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 39.62㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
다만 대상면적은 30.94㎡인데 비교 거래는 39.62㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 130,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 최저가 39,788,000원을 ‘시세 대비 매우 싸다’고 결론내리는 것은 무리입니다. 게다가 선윤수의 인수금액까지 미상이라, 가격 비교의 기준이 되는 실질취득가 자체가 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,116,184원 |
| 1. 임차인 김미숙 보증금 | 136,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김미숙 보증금 부족분은 97,328,184원입니다. 그러나 김미숙 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 정확도 규칙상 이 부족분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 선윤수의 보증금은 미상이므로 그에 대한 인수 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 더 내려가도 김미숙 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김미숙 룰상 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 39,788,000원 | 97,328,184원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 109,049,729원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,496,120원 | 117,254,810원 | 실질 0원 |
김미숙만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분은 커지지만, 확약 때문에 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 계산은 선윤수의 미상 보증금을 포함하지 않습니다. 따라서 추가 유찰만을 근거로 실질취득가가 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡2동행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택, 원룸 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 부천역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2003.06.30입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·소로3류·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 135.2㎡, 지목 대, 공시지가 2,722,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선윤수 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 김미숙 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인별 분리 판단. 김미숙에 대한 확약은 선윤수에게 자동 적용되지 않습니다.
- 시세 과신 금지. 최근 거래 130,000,000원은 39.62㎡이고 본건 대상면적은 30.94㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 인수’가 먼저다
이 물건은 감정가 116,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 39,788,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 130,000,000원과 단순 비교하면 30.6% 수준이지만, 해당 거래는 본건과 면적이 다르고 무엇보다 선윤수의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
김미숙의 136,000,000원 임차권은 배당표상 큰 부족분이 발생하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 김미숙 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 선윤수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상이 남습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라, 확약 범위와 선윤수 임차보증금을 확인해 실질취득가를 먼저 확정하는 것입니다.
