수원지방법원 2024타경100618. 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658의 3층 305호로, 감정평가상 이용상태는 공장입니다. 소유자 장은경은 2019.11.11. 거래가액 392,840,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 351,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2019.11.18. 한국자산신탁주식회사의 채권최고액 119,320,500원 근저당, 2024.12.02. 화성시 압류, 2024.12.05. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대차는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100618 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 쌍봉로 658, 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장 · 4층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 장은경 · 2019.11.11. 거래가액 392,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 417,000,000원 / 70,085,190원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 297,555,897원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.11.11. 주식회사우리은행 근저당입니다. 한국자산신탁주식회사의 후순위 근저당과 화성시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2018년 한국자산신탁주식회사의 신탁등기와 2021년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 실거래 기준은 없다
감정가 417,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,085,190원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 49,059,633원, 7회 유찰 시 34,341,743원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 본건은 감정평가상 공장으로 이용 중인 집합건물이고 이미 다회 유찰된 상태이므로, 현재 최저가만 보고 가격 경쟁력이 있다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,085,190원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,533원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 351,600,000원 | 68,423,657원 |
| 2. 근저당 · 한국자산신탁주식회사 | 119,320,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 채권액 470,920,500원 중 68,423,657원이 배당되고, 미배당액은 402,496,843원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 우정읍 주곡리 ‘우정문화마을’ 북동측 인근이며 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철골구조지붕 4층 건물 내 3층 305호이며, 사용승인일은 2018.10.26.입니다. 전기·위생·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 22,775.8㎡, 공장용지·공업용이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 295,500원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북서측으로 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 성장관리계획구역(산업관리), 소하천·중로2류·가축사육제한구역·접도구역·성장관리권역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수신청보증금이 20%로 기재되어 있으므로 통상 조건과 혼동하지 말고 해당 회차의 보증금 조건을 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부, 매각물건명세서 기재사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 다회 유찰. 현재 5회 유찰 상태입니다. 공장 수요, 동일 건물·인근 공장 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해 유찰 원인을 점검하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 소하천·접도구역 등 기재된 이용제한이 실제 사용·증축·업종에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 실제 사용성과 점유를 확인할 사건”
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 70,085,190원이라는 낮은 숫자 자체가 아닙니다. 감정평가상 공장이고 임대관계가 미상이며, 이미 5회 유찰됐고 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 등기상 소멸 구조와 별개로 실제 점유·임대차, 공장 수요, 이용규제와 시장가격을 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단해야 합니다.
