인천지방법원 2026타경30096. 김포양촌일반산업단지 안에 있는 테크노존 가동 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항상 본건은 공부상 “공장”으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 현재 소유자는 김진균이며, 2011.05.24. 소유권을 이전받은 날 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금 근저당, 여러 가압류와 압류, 2026.01.13. 임의경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재할 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30096 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 테크노존 가동 5층508호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 양촌읍 황금로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 제5층 제508호 · 사용승인일 2009.03.10 |
| 소유자 | 김진균 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 64,484,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 없음. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 “임대미상”으로 기재되어 있으므로 점유관계는 현장 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2011.05.24. 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤의 신용보증기금 근저당, 유진이엔씨·김주승·근로복지공단· 롯데카드·김성래의 가압류와 국·지방자치단체 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 별개
감정가는 188,000,000원, 현재 최저매각가는 64,484,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 45,138,800원, 5회 유찰 시 31,597,159원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 특히 본건은 김포양촌일반산업단지 내 물건이고 감정상 공부상 공장 이용으로 추정되므로, 주거용 물건처럼 단순히 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 3회 유찰 자체가 시장의 가격·용도 소화력이 낮았다는 신호일 수 있으므로 환금성 검증이 우선입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,484,000원 | 62,923,288원 | 722,753,275원 |
| 4회 유찰 시 | 45,138,800원 | 43,926,302원 | 741,750,261원 |
| 5회 유찰 시 | 31,597,159원 | 30,628,410원 | 755,048,153원 |
③ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,712원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 62,923,288원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 297,960,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 유진이엔씨 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김주승 | 10,500,645원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 32,900,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 11,269,688원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김성래 | 33,546,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 785,676,563원 중 채권자 예상배당은 62,923,288원, 미배당은 722,753,275원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 김포양촌일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 아파트형공장·일반공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하1층/지상10층 건물의 5층 508호이며, 외벽은 강화유리·복합판넬 마감, 창호는 알미늄샷시입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 약 15m 도로, 북서측으로 약 30m 도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 공시지가는 775,100원/㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 일반산업단지·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물 또는 양촌일반산업단지 내 유사 공장·근린시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%입니다. 가격 하락 자체보다 반복 유찰의 원인이 용도·수요·관리상태 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 배당요구·교부청구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 사건상 근린시설이나 감정평가상 공부상 공장 이용 추정입니다. 취득 후 사용계획이 건축물 용도와 산업단지 규제에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
권리관계만 보면 이 사건은 비교적 정리하기 쉽습니다. 2011.05.24. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가는 감정가 188,000,000원에서 64,484,000원까지 내려와 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 할인율을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석하면 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 공업지역 물건입니다.
