인천지방법원 2026타경30112. 부천시 오정구 여월동 베스트빌 3층 302호, 전용 41.56㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 이현지는 2022.06.10. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김유라의 주택임차권입니다. 김유라는 임대차계약일 2022.03.22., 확정일자 2022.03.24., 전입·점유개시 2022.05.20.이고 2024.06.14. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
기준권리로 제시된 강제경매개시결정은 2026.01.15.입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 훨씬 앞서므로 매각물건명세서와 임차인 자료상 대항력이 있고 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 해당 을구 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득·시세 비교·등급은 그 확약을 반영해 인수 0원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 53-15 베스트빌 3층 302호 · 도로명 성곡로69번길 40-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.56㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2011.06.02 |
| 소유자 | 이현지 (2022.06.10. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선순위, 다만 말소동의 확약
과거 국민은행·우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준 시점은 2026.01.15. 강제경매개시결정이고, 김유라의 전입·점유와 주택임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 부담하는 인수형 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유라 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.20. | 우선변제 有 확정 2022.03.24. · 배당요구 | 룰상 79,456,980원 확약 반영 실질 0원 |
김유라는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 현 최저가 92,610,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,066,980원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 90,543,020원이 배당되고, 보증금 부족분은 79,456,980원입니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
* 룰상 미배당·인수 계산은 79,456,980원입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.40억’이 중요하다
베스트빌은 총 16세대, 사용승인 2011.06.02.인 다세대주택입니다. 거래 표본은 3건으로 많지 않습니다. 전체 평균은 149,333,333원이지만, 여기에는 2022.06.의 170,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원, 그리고 최근 흐름 -9.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 38.85㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 38.93㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2022.06 | 41.56㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
확약 반영 실질취득 92,610,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 66.2%입니다. 따라서 현 회차 가격은 최근 거래 기준으로는 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름이 과거 대비 -9.1%인 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 149,333,333원이나 최고 거래 170,000,000원만 보고 가격 여유를 과대평가해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,066,980원 |
| 1. 임차인 김유라 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김유라 보증금 부족분은 79,456,980원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격을 내려도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 92,610,000원 | 79,456,980원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 64,826,999원 | 106,739,887원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,378,899원 | 125,837,921원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 김유라 보증금의 미배당·인수액이 커져 실질 부담이 보증금 170,000,000원 수준에서 쉽게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 둘째, 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 정확도 규칙상 매수인 인수는 각 회차 모두 실질 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택. 철근콘크리트구조·경량철골조, 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 부천여월초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트와 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 세로장방형. 토지면적 210.5㎡, 공시지가 1,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되며, 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 베스트빌은 16세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래는 2026.01. 140,000,000원이고 최근 흐름은 -9.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 건의 핵심은 을구 7번 김유라 주택임차권등기에 관한 확약입니다. 입찰 전 해당 권리 특정·말소동의 내용과 효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 본 분석은 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다. 실제 소유권 취득 이후 임차권 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 확약이 없다면 계산이 완전히 달라짐. 현 회차 배당 기준 미배당 보증금은 79,456,980원입니다. 확약을 배제한 채 최저가만 보고 92,610,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원을 우선하고, -9.1% 하락 추세를 매도가 산정에 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이고 거래 표본이 3건이므로 가격 할인과 별개로 매도 기간·매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이 건은 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건을 최저가 92,610,000원만 보고 단순한 반값 경매로 이해하면 권리의 핵심을 놓칩니다. 김유라는 보증금 170,000,000원, 전입·점유 2022.05.20., 확정일자 2022.03.24.의 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 현 배당 시뮬레이션만 보면 79,456,980원의 미배당액이 남습니다. 원래 구조는 낙찰가를 낮춰도 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 그 을구 7번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 김유라 임차인의 실질 인수는 0원, 따라서 현 회차 실질취득은 92,610,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원 대비 66.2%여서 가격 여유는 존재합니다. 다만 최근 시세가 -9.1% 하락 흐름이고, 16세대 다세대·2회 유찰이라는 환금성 요인이 남습니다. 결론은 “확약 확인이 전제된 가격 메리트형, 다만 하락장과 소규모 다세대 환금성은 보수적으로”입니다.
