인천지방법원 2026타경30117. 부천시 원미구 도당동 낙원아트빌 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 임종건이며 2021년 10월 14일 매매를 원인으로 232,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이미숙의 보증금 232,000,000원과 대항력, 그리고 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서입니다.
말소기준권리는 2022년 7월 15일 이현우의 가압류입니다. 임차인 이미숙은 2021년 9월 28일 주민등록 및 점유를 개시해 이 날짜보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 확정일자도 2021년 8월 27일입니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 기준 배당 예상액은 77,743,632원, 룰상 미배당액은 154,256,368원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 126-4 낙원아트빌 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 삼작로292번길 41-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2010.08.23 |
| 소유자 | 임종건 (2021.10.14 매매, 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,678,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 있다
말소기준은 2022.07.15 이현우 가압류 7,000,000원입니다. 임차인 이미숙의 주민등록·점유개시일은 2021.09.28로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자는 2021.08.27이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.10.05에는 보증금 232,000,000원 전액을 범위로 하는 주택임차권등기가 설정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미숙 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.28 확정 2021.08.27 | 232,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0 HUG 말소동의 확약 |
* 확약을 적용하지 않는 단순 배당 룰상 현재 회차 미배당 보증금은 154,256,368원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 가격 구조 — 최저가는 낮지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
감정가는 232,000,000원이고 현재 최저매각가는 79,576,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 같은 실거래 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 79,576,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,832,368원 |
| 1. 임차인 이미숙 보증금 (우선변제) | 232,000,000원 | 77,743,632원 |
| 2. 가압류 · 이현우 | 7,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,678,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이미숙 보증금의 미배당액은 154,256,368원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 따로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 79,576,000원 | 154,256,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 177,699,458원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 | 194,109,620원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 이미숙 임차권에 관한 HUG 말소동의 확약이 있으므로 그 인수분을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 위치. 부천시 원미구 도당동 소재 도당고등학교 동측 인근이며, 부근에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.08.23 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 상태가 양호한 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확인되는 실제 임차인은 이미숙 1명이며 보증금은 232,000,000원입니다. 확약은 이 임차인에 대해서만 적용됩니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 없어, 최저가 79,576,000원의 시세 메리트를 판정할 수 없습니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 현장방문 시 거주인 등 이해관계인이 부재해 내부구조와 임대 여부는 공부 및 인근 평가전례 등을 참고해 평가했습니다.
- 관리비·점유상태 확인. 낙찰 전 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 가능성 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 2.32억”만 보고 끝내면 오판한다
이 물건은 표면적으로는 보증금 232,000,000원의 대항력 임차인이 감정가와 같은 금액으로 걸려 있는 고위험 사건처럼 보입니다. 실제로 확약을 제외한 배당 룰만 적용하면 현재 회차에서 154,256,368원이 미배당되어 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 79,576,000원입니다. 다만 감정가의 34.3%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다. 실제 거래 비교자료가 없고 이미 3회 유찰된 다세대 물건이므로, 권리 해소 여부와 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 이 사건은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류”가 가장 일관된 결론입니다.
