인천지방법원 2026타경30121. 부천시 오정구 여월동 한라주택 나동 4층2호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오종석이며 2022.03.21 매매, 거래가액 77,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2025.12.18 주택도시보증공사의 87,000,000원 가압류입니다. 이후 2026.01.15 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 등기부 을구 7번의 김경순 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.28, 확정일자는 2022.05.04, 전입 및 점유개시는 2022.06.17이고 보증금은 87,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.12.18 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약을 배제한 원칙 계산만 보면 매수인 인수 위험이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 3-57 한라주택 나동 4층2호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.92㎡ · 4층 건물 내 제4층 제2호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 1991.10.17 |
| 소유자 | 오종석 · 2022.03.21 매매 · 거래가액 77,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경순 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 87,000,000원 | 2022.06.17 대항력 有 | 2022.05.04 우선변제 | 배당요구 2024.06.25 · 말소동의 확약서 제출 |
김경순은 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등기돼 있으나, 임차인 명단상 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 보증금은 김경순의 87,000,000원 한 건만 임차보증금으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최저가는 최근 시세의 34.6%
한라주택(3-57)의 확인된 거래는 5건이며, 전체 평균은 95,400,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06의 107,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 107,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 15.7% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.98㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2024.04 | 34.92㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 37.98㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 37.98㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2022.03 | 34.92㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 95,400,000원 |
현재 최저가 37,044,000원은 전체 평균 95,400,000원의 38.8%, 최근 12개월 평균 107,000,000원의 34.6%입니다. 확약서가 유효하게 이행돼 임차권 인수가 실질 0원이 되는 전제에서는 실질취득 기준도 37,044,000원으로 볼 수 있어 최근 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 1. 임차인 김경순 보증금 | 87,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 87,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 보증금 부족분 51,022,792원이 발생합니다. 다만 을구 7번 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,044,000원 | 51,022,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 61,935,954원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,151,560원 | 69,575,168원 | 0원 |
이 표는 대항력 임차권의 구조를 보여줍니다. 확약을 무시하면 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 계산상 인수액이 늘어납니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물로 사용승인은 1991.10.17입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 약 4미터, 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 166.8㎡, 공시지가 1,917,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 규모. 한라주택(3-57)은 총 12세대이며 최근 확인 거래는 5건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 주택임차권의 말소동의 확약서가 실제 어떤 조건으로 제출됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김경순의 임차권은 말소기준권리보다 앞서 있으므로 확약 이행 여부가 권리분석의 중심입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 기준 임차인 예상배당은 35,977,208원, 계산상 부족분은 51,022,792원입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건이므로 107,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 개별 상태와 함께 비교해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 12세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서의 이행이 승부처”
표면만 보면 보증금 87,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 37,044,000원에 낙찰될 경우 51,022,792원의 인수액이 발생하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
가격만 보면 최저가는 최근 12개월 실거래 107,000,000원의 34.6%이고 감정가 108,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 표본은 1건이고, 12세대의 소규모 다세대이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 단순히 낮은 최저가만 보는 물건이 아니라, 확약서의 실제 이행 여부와 제한된 거래 표본·환금성을 함께 확인하는 구조입니다.
