수원지방법원 2024타경102195. 경기도 화성시 목동 동탄2신도시의 우성스타타워 2층 211호에 대한 임의경매입니다. 물건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)으로, 주거용 아파트가 아니라 상업용 구분상가입니다. 현재 소유자는 김진철이며, 2023.05.16 소유권을 취득할 때 등기상 거래가액은 1,206,950,000원이었습니다. 같은 날 화성제일새마을금고가 채권최고액 828,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 금고가 임의경매를 신청했습니다.
이번 물건에서 중요한 것은 단순히 근저당권이 말소되는지가 아닙니다. 임차인이 실제 존재하는지, 존재한다면 매수인에게 대항할 수 있는지, 그리고 현재 가격이 상가의 수익성과 거래시장에 비추어 적정한지를 따져야 합니다. 특히 감정요항표에는 공실로 기재돼 있지만 현황조사에는 소유자와 같은 이름의 점유관계인이 등장합니다. 이 불일치를 해소하지 않고 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄신리천로 411, 2층 211호 (목동, 우성스타타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(음식점) |
| 건물 구조 | 2019년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 7층 · 2층 211호 |
| 건물 구성 | 123호 구분상가 · 근린생활시설·판매시설·운동시설·의료시설 등 |
| 소유자 | 김진철 (2023.05.16 소유권이전 · 거래가액 1,206,950,000원) |
| 감정가 | 1,060,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,060,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 화성제일새마을금고 / 735,193,910원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.16 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
현재 말소기준권리는 을구 4번, 2023.05.16 화성제일새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 828,000,000원이며, 신청채권자의 경매 청구액은 735,193,910원입니다. 이후 2024.12.16 임의경매개시결정과 2025.11.21 화성시 압류가 등재됐습니다.
과거 홍명표 등의 근저당권(채권최고액 2,000,000,000원)과 제이앤파이낸셜대부주식회사 근저당권(채권최고액 6,300,000,000원)은 이미 등기상 말소된 권리입니다. 과거 하나자산신탁 및 교보자산신탁 관련 신탁등기도 말소 이력이 확인됩니다. 따라서 이 금액들을 현재 존속하는 선순위 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — ‘김진철’의 정체가 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 김진철이라는 이름이 기재돼 있습니다. 기재된 전입일은 2023.04.20로 근저당권 설정일보다 빠릅니다. 그러나 이 이름은 등기상 소유자이자 채무자인 김진철과 동일하며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 이름 / 관계 | 전입일 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진철 등기상 소유자·채무자와 동일 이름 |
2023.04.20 우성스타타워 211호 3.3000㎡ |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차관계 조사·기재 1건. 실제 독립 임차인인지 확정되지 않았으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
보수적 권리판정은 ‘대항력 가능·미상 / 우선변제 미상 / 보증금 미상’입니다. 실제 임차관계가 성립하지 않았다면 별도 보증금 인수는 발생하지 않을 수 있지만, 유효한 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는다면 미변제 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다.
특히 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 해당 구조인지도 아직 판단할 수 없습니다. 따라서 아래 회차별 최저가를 확정적인 총취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 10.6억이 저렴하다는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,060,000,000원입니다. 신건이어서 감정가 대비 할인은 없습니다. 등기상 확인되는 과거 취득가격은 2023.05.16 소유권이전 당시 1,206,950,000원이지만, 과거의 개별 매매가격이 현재 시세를 보장하지는 않습니다.
특히 근린상가는 단순 거래금액뿐 아니라 임대료, 공실, 영업 가능 용도, 층별 상권과 실제 매매사례가 중요합니다. 우성스타타워 211호의 최근 실거래 수준이 확인되지 않은 상황에서는 감정가가 현재 시세보다 낮다거나 유찰 후 가격이 시장가보다 저렴해진다고 단정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당추정 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,060,000,000원 | 828,000,000원 | 0원 | 219,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 848,000,000원 | 828,000,000원 | 0원 | 9,120,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 678,400,000원 | 669,216,000원 | 158,784,000원 | 0원 |
각 회차 금액은 가정 매각가에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 미배당은 근저당 채권최고액 기준의 예상 부족액이며 매수인의 자동 인수금액이 아닙니다. 별도 임차보증금 인수 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,000,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 화성제일새마을금고 | 828,000,000원 | 828,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 219,000,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 1,060,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,000,000원과 화성제일새마을금고 근저당권 채권최고액 828,000,000원을 반영한 뒤, 소유자에게 219,000,000원이 남는 계산입니다. 다만 이는 실제 채권액 확정이나 배당순위 확정을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 735,193,910원으로 근저당 채권최고액과 구별되며, 실제 배당은 채권계산서·조세채권·임차인 배당 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 목동 신리천공원 교차로 동측 인근, 동탄2신도시 내 근린상가지대입니다. 주변에 근린생활시설·판매시설·의료시설·학원·운동시설과 공실이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 건물 남서측 및 남측 도로 건너편에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 좋은 편으로 평가돼 있습니다.
- 주차 접근. 건물 지하 3층~지하 1층에 주차장 등의 시설이 있고 북측에는 목동2공영주차장이 소재합니다. 실제 주차 이용조건과 상가 영업에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
- 상가 구성. 1층~7층에 총 123호의 구분상가가 있으며 본건은 2층 211호입니다. 공부상 음식점 용도의 제2종근린생활시설로서 실제 사용 가능 업종과 영업시설 상태를 확인해야 합니다.
- 건축·설비. 2019년 11월 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재·강화유리 마감이고 본건 내 천장은 미마감 상태로 기재돼 있습니다. 천장에어컨과 공용 위생·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역·규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역 및 택지지구 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 5,336,000원/㎡입니다.
- 공부 일치 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다수의 구분상가가 집합된 근린상업시설이므로 공실·임대료·관리비·업종별 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 주변 공실이 혼재한다는 감정평가 내용은 매각 가능성과 임대 안정성 검토에서 주의할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진철의 법적 지위. 현황조사상 김진철과 등기상 소유자·채무자 김진철의 동일인 여부, 실제 임대차계약 존재, 점유 원인과 권원을 확인해야 합니다.
- 사업자등록·실제 점유. 전입일 2023.04.20만으로 상가임대차 대항력을 판단하지 말고, 사업자등록 및 건물 인도 사실과 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 보증금 액수와 우선변제 자격, 배당요구 유무를 확인해 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
- 실제 공실 여부. 감정평가상 공실 기재와 현황조사상 점유관계를 대조하고, 현장 방문을 통해 열쇠·시설물·영업 흔적 등 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 화성시 압류 관련 조세채권. 2025.11.21 압류의 체납 원인 및 금액, 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류 소멸과 조세 배당의 문제를 혼동해서는 안 됩니다.
- 최신 시세. 우성스타타워의 동종 구분상가와 주변 상가의 최근 매매사례를 확인해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가 1,206,950,000원만으로 현재 가격의 적정성을 판단하지 마세요.
- 임대수익·공실 비용. 실제 가능한 임대료, 공실 지속 가능성, 관리비, 시설 보완비용을 함께 검토해야 합니다. 천장 미마감 등 내부 상태도 실사 대상입니다.
- 관리비 체납. 상가의 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료, 세금·관리비 내역을 최신 상태로 확인하고 필요하면 전문가 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 확인되지 않은 점유가 더 중요하다”
이 사건은 말소기준권리가 불명확해서 어려운 물건은 아닙니다. 2023.05.16 화성제일새마을금고 근저당이 기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류의 소멸구조도 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기와 고액 근저당도 이미 말소된 상태입니다.
그러나 권리 정리가 단순하다고 곧바로 안전한 상가라고 평가할 수는 없습니다. 현황조사상 전입 기록은 있지만 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 이름은 현재 소유자와 동일합니다. 감정평가에는 공실로 기재돼 실제 점유관계도 추가 조사가 필요합니다. 대항력 여부는 가능·미상으로 보아야 하며, 예상배당상 인수액 0원을 확정값으로 적용하는 것은 위험합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 1,060,000,000원은 현재 감정가의 100%이고, 동종 상가의 최근 거래가격과 임대수익이 검증되지 않았습니다. 주변에 공실이 혼재하는 근린상가라는 점도 환금성 판단에 신중함을 요구합니다. 유찰 가정가격이 낮아 보이더라도 그것이 곧 시장 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.
최종 판단은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 임차관계가 실제로 존재하는지, 매수인이 보증금을 인수할 여지가 있는지, 현재 10.6억 가격이 수익성과 시세에 부합하는지 확인된 뒤에 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
