한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 478,000,000원이 존재해, 일반 낙찰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 매수인의 실질취득 부담은 약 4.78억에 수렴합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리 가능하며, 확약 효력 범위 밖의 점유자 위험은 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
342,000,000원
239,400,000원(70%)
실질취득(인수 전)
478,000,000원
대항력 임차보증금 기준
매수인 인수
242,751,600원
확약 전 산정
핵심지표
임차권 위험
대항력·우선변제
인천지방법원 2026타경30148. 경기도 부천시 원미구 중동 비반트 1204호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재된 근린시설 물건입니다. 소유자는 백상훈이며, 말소기준권리 이후 압류와 강제경매는 소멸 대상입니다. 하지만 등기부 을구 6번에 기재된 강선숙의 주택임차권등기가 핵심입니다.
강선숙 임차인은 2022년 4월 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했으며, 보증금은 478,000,000원입니다. 배당에서는 일부만 회수되고 부족분이 발생하는 구조라 통상 매수인 인수 위험이 발생합니다. 단, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 해당 확약 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 12층 1204호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 집합건물(업무시설 오피스텔) |
| 소유자 | 백상훈 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 239,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 478,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
⚠️ 말소기준과 인수 포인트 압류(2023.02.03)가 말소기준권리로 제시되며 이후 압류·강제경매는 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 6번 주택임차권은 별도 인수 검토 대상입니다. 확약서가 적용되면 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리되지만, 확약 밖 위험은 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강선숙 | 478,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 |
| 천영채 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
강선숙은 임차권등기명령에 따른 주택임차권자로 전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 배당표상 보증금 478,000,000원 중 235,248,400원만 배당되고 부족분 242,751,600원이 발생합니다. 다만 제출된 말소동의 확약 적용 시 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,151,600원 |
| 임차인 강선숙 보증금 | 478,000,000원 | 235,248,400원 |
| 주택도시보증공사 | 478,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (2.394억)
회차별 실질취득 부담
낙찰가 하락 시 미배당 인수액 증가로 실질취득 부담은 오히려 478,000,000원에 접근합니다.
⛔ 가격 판단 최저가 239,400,000원만 보면 저렴해 보이지만 대항력 임차인 인수 구조에서는 의미가 제한됩니다. 2회 유찰 시 낙찰가가 167,580,000원으로 낮아져도 예상 인수액은 313,566,120원으로 증가합니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부천시청 동측 인근 상업지대로 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 수도권지하철7호선 부천시청역 약 500m 위치로 대중교통 접근성은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현장 내부 확인은 폐문으로 제한되었습니다.
- 환금성. 중심상업지역 입지이나 임차권 및 오피스텔 성격을 고려한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위와 원본 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가가 아닌 낙찰가+인수 가능액 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 천영채 점유 관련 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 업무시설(오피스텔) 이용 상태와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 절반일 뿐”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 478,000,000원이 존재하기 때문에 일반적인 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담은 유지됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 적용된다면 가장 큰 위험은 해소될 수 있습니다. 확약의 범위를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능합니다.
