서울남부지방법원 2025타경8830. 구로디지털단지역 인근 대륭포스트타워1 제4층 제403호로, 건축물대장상 이용상태는 아파트형 공장입니다. 소유자 주식회사픽션아리는 2018년 12월 21일 매매를 원인으로 2019년 1월 30일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 625,000,000원입니다. 이후 영등포농업협동조합이 청구액 590,585,855원으로 임의경매를 신청했습니다.

최저매각가는 361,267,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 뒤 남는 권리와 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 토지 별도등기인 2005년 10월 10일 설정 구로구 지상권이 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있습니다. 임차·점유 신고도 2건으로, 그중 1건은 대항력이 인정되고 나머지 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 승계액을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘남는 권리’가 중요하다

말소기준권리로 표시된 2024년 5월 3일 구로구 압류 이후의 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건 토지의 별도등기에는 이보다 앞선 2005년 10월 10일 구로구 지상권이 존재하고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수권리로 명시합니다.

2023년 12월 20일 영등포농업협동조합 명의로 채권최고액 693,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025년 8월 28일 확정채권양도를 원인으로 2025년 10월 31일 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 입찰 전에는 이전된 근저당권의 배당요구와 채권계산서, 신청채권자 표시를 매각기록 원본에서 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 100만원, 미상 위험 별도

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차·점유 신고는 2건입니다. 엔비즈지원센터주식회사는 2019년 5월 7일 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 별도의 ‘지원센터’ 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 41%라는 숫자만으로 메리트를 정할 수 없다

동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 40.96%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 아파트형 공장은 주거용 아파트와 비교할 수 없고, 산업시설구역 내 이용 가능 업종과 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아져도 확인된 임차보증금 인수액 1,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 점은 토지 별도등기 지상권과 미상 점유관계가 가격 하락만으로 해소되지 않는다는 것입니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 동일 건물 실거래·임대수익·사용 제한·명도비용·추가 승계액을 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 361,267,000원 가정)

임차보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트형 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 구로디지털단지역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물의 제4층 제403호이며 급배수·위생·승강기· 옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측·북동측·남서측으로 각각 왕복 4차선 도로와 접합니다.
• 규제. 준공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역, 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 건축물대장상 아파트형 공장으로 등재돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 4회 유찰 이력과 아파트형 공장 용도를 고려해 동일 건물의 매매·임대 수요와 입주 가능 업종을 반드시 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문. 을구 37번 구로구 지상권의 목적, 범위, 존속기간과 사용·처분에 미치는 영향을 토지 등기부 및 설정계약으로 확인하세요.
• 임차인 원본 대조. 엔비즈지원센터주식회사의 사업자등록·점유 지속 여부와 배당요구 여부를 확인하고, ‘지원센터’ 점유자의 전입일·보증금·확정일자를 보완해야 합니다.
• 실질취득액. 현재 확인액은 362,267,000원이지만 미상 점유자의 보증금이 확인되면 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당표 변동과 추가 부담 가능성을 점검하세요.
• 근저당권 이전. 2025년 10월 31일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 채권계산서와 배당요구 관계를 매각기록에서 확인하세요.
• 산업시설 이용 제한. 국가산업단지·산업시설구역 내 입주 가능 업종과 실제 사용 목적이 부합하는지 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 41%만으로 저가라고 판단하지 말고, 대륭포스트타워1의 동일 층· 동일 용도 실거래와 임대료를 확인해 응찰가를 정하세요.
• 명도·관리비. 법인 및 미상 점유자의 실제 점유 상태와 체납 관리비를 현장과 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조를 먼저 본다”

감정가 882,000,000원이 4회 유찰돼 361,267,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 인수 구조가 먼저입니다. 토지 별도등기의 구로구 지상권은 낙찰 후에도 남고, 대항력 임차인의 보증금 1,000,000원이 승계되며, 별도 점유자의 보증금과 대항력은 아직 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 362,267,000원이지만 최종 비용은 그보다 커질 수 있습니다. 동일 건물 실거래 비교 없이 감정가의 41%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 다회유찰·아파트형 공장·별도 지상권·미상 임차관계가 겹친 고난도 물건으로, 토지 등기와 임차관계를 해소하지 못한다면 외형상 낮은 최저가에도 보수적으로 접근해야 합니다.