서울남부지방법원 2025타경8830. 구로동 대륭포스트타워1 제4층 제403호이며, 건축물대장상 이용상태는 아파트형공장입니다. 감정가 882,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 361,267,000원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 큰 할인폭이 아니라 낙찰 뒤 남는 권리와 점유관계입니다.
등기상 계산된 말소기준은 2024.05.03 구로구 압류입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 영등포농업협동조합의 경매개시결정, 국 및 구로구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 현황조사상 엔비즈지원센터주식회사는 2019.05.07 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 1,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8830 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 212-8 대륭포스트타워1 제4층 제403호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 건축물대장상 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사픽션아리 |
| 감정가 / 최저가 | 882,000,000원 / 361,267,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 590,585,855원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 남는다
말소기준권리 이후의 기술보증기금 가압류와 경매개시결정, 국·구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 엔비즈지원센터주식회사의 전입은 2019.05.07로 말소기준 2024.05.03보다 빠릅니다. 제공된 배당계산에서도 이 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 2개 신고, 하나는 금액 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엔비즈지원센터주식회사(대표 이혜선) | 403호(100.0000㎡) | 2019.05.07 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 |
| 지원센터 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 안 됨 |
첫 번째 임차인은 전입일과 보증금이 확인돼 있고, 조사상 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 분류됩니다. 반면 매각물건명세서의 지원센터는 주거 용도로 표시되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞으며, 보증금이 확인되기 전까지 추가 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,857,738원 |
| 인수 · 엔비즈지원센터주식회사 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 171,000,000원 | 171,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,409,262원 |
제공된 배당계산은 국세·지방세 중 당해세, 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정입니다. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다. 엔비즈지원센터주식회사의 보증금 1,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 361,267,000원 | 1,000,000원 | 184,409,262원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 289,013,600원 | 1,000,000원 | 113,167,410원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 231,210,880원 | 1,000,000원 | 56,173,928원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만, 확인된 임차보증금 1,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 남습니다. 더 중요한 것은 지원센터의 보증금·대항력과 토지 지상권의 부담이 금액으로 확정되지 않았다는 점입니다. 따라서 41%라는 할인율만으로 안전마진을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근이며, 주변은 아파트형공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 구로디지털단지역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물 내 제4층 제403호입니다.
- 용도. 건축물대장상 아파트형공장으로 등재돼 있으며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 지역. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지원센터 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 인수 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않는 을구 37번 지상권의 범위·내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확인된 보증금 반영. 엔비즈지원센터주식회사 보증금 1,000,000원은 낙찰가 외에 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서와 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 아파트형공장이므로 실제 이용·입주·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 41%라는 비율만으로 적정가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확정해야 할 것
이 사건은 숫자만 보면 감정가 882,000,000원에서 최저가 361,267,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리관계는 단순한 할인형이 아닙니다. 엔비즈지원센터주식회사의 보증금 1,000,000원이 매수인에게 인수되고, 다른 지원센터의 보증금과 전입일은 미상입니다. 더구나 대지권의 목적인 토지에는 말소되지 않고 인수되는 구로구 지상권이 명시돼 있습니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 362,267,000원이지만, 이것을 최종 총부담액으로 봐서는 안 됩니다. 미상 점유자의 보증금과 지상권의 실질적 영향이 확인된 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 인수 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
