인천지방법원 2026타경30170. 부천시 원미구 심곡동 ‘세영프라임’ 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2023.03.14 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원입니다. 그런데 임차권자 전혜련은 그보다 훨씬 앞선 2019.01.15 전입·점유, 2019.01.29 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
등기부상 임차보증금은 최초 계약 235,000,000원, 이후 계약 246,750,000원으로 기재되어 있습니다. 현재 최저가 127,890,000원보다 큰 금액이므로 확약이 없다면 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 전혜련 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 결론은 해당 확약의 효력이 실제 매각·말소 과정에서도 그대로 이행된다는 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김정화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2023.03.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 추가 가압류, 국·부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞서 이미 전입·점유를 갖춘 전혜련입니다. 전혜련은 2019.01.15 전입·점유, 2019.01.29 확정일자를 갖고 있으며 2025.01.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜련 | 건물의 전부 | 2019.01.15 | 2019.01.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 확약 전제라면 가격 격차가 크다
세영프라임은 총 8세대, 사용승인일은 2018.08.13입니다. 대상 전용면적 51.65㎡와 일치하는 거래를 포함한 실거래는 3건이며, 전체 평균은 242,333,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 51.65㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 51.65㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2022.11 | 54.48㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 242,333,333원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원입니다. 현재 최저가 127,890,000원은 최근 시세의 50.2%, 전체 실거래 평균의 52.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 8.1% 높은 추세이므로 하락장 보정상 가격을 낮춰 볼 근거도 없습니다. 확약에 따라 인수가 실제 0원이라면 최저가와 최근 시세 사이의 격차는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 125,299,540원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액은 934,750,000원, 예상 채권자 배당은 125,299,540원, 미배당은 809,450,460원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당도 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 127,890,000원 | 125,299,540원 | 809,450,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,523,000원 | 87,511,586원 | 847,238,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 62,666,099원 | 61,138,109원 | 873,611,891원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 89,523,000원, 4회 유찰 시 62,666,099원까지 내려갑니다. 다만 이 사건은 단순히 가격이 낮아질수록 좋아지는 사건으로만 볼 수 없습니다. 선순위 임차권을 실질 0원으로 만드는 근거가 말소동의 확약이기 때문에 입찰 회차가 바뀌더라도 그 확약의 적용 상태를 계속 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 부천대학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로, 서측 약 3~4m 보도블럭도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 해당 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 220.4㎡, 공시지가 2,452,000원/㎡, 지목은 대이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 세영프라임은 총 8세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적어 대단지 공동주택보다 가격 검증 폭은 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 을구 1번 주택임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약 내용과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 보증금 확인. 등기부에는 235,000,000원과 246,750,000원이 기재되어 있습니다. 확약 미이행 시 현재 최저가보다 큰 선순위 보증금 문제가 다시 핵심이 됩니다.
- 배당요구 확인. 전혜련은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 배당표와 확약의 연결 관계를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 다세대가 대상인 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 기간은 2026.08.25까지입니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 거래는 255,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가와 차이는 크지만 단일 거래만으로 개별 호수 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
현재 최저가 127,890,000원은 최근 12개월 실거래 255,000,000원의 절반 수준이고, 최근 거래 추세도 과거보다 8.1% 높은 방향입니다. 가격만 보면 2회 유찰의 효과가 분명합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 전혜련의 선순위 임차권입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 235,000,000원·246,750,000원으로 기재돼 있기 때문에, 원래라면 대항력 인수형 위험을 먼저 계산해야 합니다.
이번 사건은 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출해 그 위험을 실질 0원으로 낮춘 것이 결정적인 차이입니다. 따라서 결론은 “확약 확인이 끝나면 가격 메리트가 큰 물건, 확약 확인 전에는 선순위 임차권이 지배하는 물건”입니다. 권리의 안전성이 확약 한 장에 크게 의존하는 만큼, 낮은 최저가만 보고 권리 검증을 생략해서는 안 됩니다.
