인천지방법원 2026타경30171. 부천시 소사구 송내동 리마빌 디동 3층 303호, 전용 57.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 202,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,286,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체가 투자금이 아닙니다. 임차인 유민경은 2022년 9월 30일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 8월 30일입니다. 말소기준이 되는 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 3월 13일이므로, 유민경의 대항력은 그보다 앞섭니다.

유민경의 임차보증금은 195,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 69,286,000원에서 집행비용 1,647,148원을 먼저 제외하면 임차인에게 67,638,852원이 배당되는 것으로 계산돼, 남는 127,361,148원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 결국 현재 회차의 실질취득부담은 69,286,000원 + 127,361,148원 = 196,647,148원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

이 사건의 말소기준은 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류 827,500,000원입니다. 이후 부천시·안산시·국·국민건강보험공단의 압류와 2026.01.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 유민경의 임차권입니다. 유민경은 2022.09.30. 전입·점유, 2022.08.30. 확정일자로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 점유·임차 관련 3명

유민경은 등기된 임차권자이자 대항력·우선변제권이 확인되는 핵심 임차인입니다. 반면 JIN JINLAN과 JIANG YONGIU는 현황조사상 2026.01.02. 전입으로 말소기준 이후지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 유민경의 인수액과 별개로 두 점유자의 실제 임대차관계·보증금·점유범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 38.8%라는 숫자는 착시

리마빌디동 전용 57.23㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 2건입니다. 2021년 9월 3층이 207,000,000원, 2022년 3월 4층이 150,000,000원에 거래됐고 평균은 178,500,000원입니다. 현재 최저가 69,286,000원만 놓으면 이 평균의 38.8%지만, 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다.

현재 실질취득액 196,647,148원은 실거래 평균 178,500,000원보다 높고 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 감정가 202,000,000원에는 약간 못 미치지만, 가격 메리트의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 시장 거래와 최종 부담액입니다. 게다가 최신 실거래 자체가 2022.03이라 현재 가격 판단의 표본도 오래됐습니다. 따라서 69,286,000원이라는 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 유민경 보증금 195,000,000원 중 67,638,852원만 배당되고 부족분 127,361,148원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감될 경우 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 부천공업고등학교 북동측 인근으로 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 소로2류에 접하고 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대지 323.7㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 2,287,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 다세대이고 동일면적 실거래 표본도 2건뿐입니다. 가격 판단 시 표본 부족과 거래시점의 오래됨을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 69,286,000원에 인수액 127,361,148원을 합쳐 196,647,148원입니다.
• 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 196,273,004원·196,011,103원 수준입니다.
• 유민경 배당·인수 재확인. 보증금 195,000,000원, 전입 2022.09.30, 확정일자 2022.08.30, 배당요구 2024.10.11의 선순위 대항력 임차인입니다.
• 점유자 2명 확인. JIN JINLAN·JIANG YONGIU의 전입은 2026.01.02이나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 임차인 미배당과 매수인 인수가 늘 수 있습니다.
• 명도 구조 확인. 등기된 임차권자와 현황조사 점유자가 다르므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 원본 재확인. 제공된 동일면적 거래는 2021.09·2022.03 두 건뿐이므로 현재 시점의 추가 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “69,286,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 69,286,000원이 아닙니다. 유민경의 선순위 대항력 보증금 195,000,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금 중 127,361,148원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 이를 최저가와 합치면 실질취득은 196,647,148원입니다. 제공된 실거래 평균 178,500,000원과 최신 거래 150,000,000원보다 높은 수준입니다.

추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당액이 늘어 총 부담은 약 1.96억원대로 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 가능성과 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명까지 남아 있습니다. 3회 유찰이라는 할인율에는 의미가 작고, 실질취득·임차인·세금 확인이 전부인 물건입니다. 권리와 가격을 함께 놓고 보면 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.