인천지방법원 2026타경30171. 부천시 소사구 송내동 리마빌 디동 303호, 전용 57.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가가 202,000,000원인데 네 번이나 유찰되어 최저가가 48,500,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에서는 낙찰대금보다 매수인이 떠안을 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023.03.13 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 유민경의 전입일은 2022.09.30, 확정일자는 2022.08.30입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제의 기초를 갖춘 임차인으로, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 매수인에게 잔액이 넘어갈 수 있습니다. 실제로 이 사건 매각물건명세서도 해당 인수관계를 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 575-18 리마빌 디동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로10번길 41-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.23㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트조 · 2002.12.13 준공 · 12세대 |
| 등기상 소유자 | 주식회사제이하우징 |
| 소유권 취득 | 2020.10.06 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,500,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 221,083,389원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 임차보증금 | 유민경 · 195,000,000원 |
| 예상 인수액 | 147,773,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차보증금 인수
2023.03.13 가압류가 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 후순위 임차권등기가 소멸한다는 사실과 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 인수하는 문제는 다릅니다. 유민경의 임차권등기는 2024.10.11에 이루어졌지만, 전입과 점유 개시는 2022.09.30으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력과 점유관계 확인
등기부와 매각물건명세서에서 보증금이 확인되는 임차권자는 유민경 1명입니다. 현황조사에는 다른 전입자 2명도 나타나지만, 이들의 보증금과 임대차계약 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 임차권자와 단순 전입 조사자를 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유민경 | 2022.09.30 | 2022.08.30 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| JIN JINLAN | 2026.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 후순위 전입 |
| JIANG YONGIU | 2026.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 후순위 전입 |
유민경은 등기된 임차권자이며 배당요구가 확인됩니다. JIN JINLAN과 JIANG YONGIU는 현황조사상 전입자로, 임차인인지 여부와 계약조건은 별도 확인이 필요합니다.
JIN JINLAN · JIANG YONGIU: 전입일이 말소기준권리 이후이므로 독립적인 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 대항력 유무 자체를 확정할 수는 없습니다. 실제 점유·계약관계 및 유민경과의 관계를 조사해야 합니다.
과거 박희은 명의로 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 2022.09.19 설정되었으나, 2022.10.05 말소되었습니다. 현재 인수 계산에서 해당 과거 보증금을 별도 합산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 827,500,000원이지만, 이것을 별도의 임차보증금으로 더하거나 유민경의 보증금과 동일시해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4,850만원이 아니라 실질취득 1.96억을 비교한다
리마빌디동 전용 57.23㎡에 관해 확인되는 거래는 2건입니다. 평균은 178,500,000원, 가장 최근 거래는 2022.03의 150,000,000원입니다. 중요한 점은 거래시점이 2021~2022년으로 오래되었다는 것입니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재 시세로 확정할 수 없으며, 입찰 전 최근 거래와 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.23㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 57.23㎡ | 3층 | 207,000,000원 |
| 2건 평균 | 57.23㎡ | — | 178,500,000원 |
| 본건 실질취득 | 57.23㎡ | 3층 | 196,273,000원 |
최저가 48,500,000원은 거래 평균의 27.2%에 불과합니다. 그러나 그 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 매수인이 실제 부담하는 196,273,000원은 과거 거래 평균보다 17,773,000원 높고, 가장 최근 확인 거래인 150,000,000원보다 46,273,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,273,000원 |
| 1. 임차인 유민경 · 우선변제 | 195,000,000원 | 47,227,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 221,083,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(별도 부담) | — | 147,773,000원 |
집행비용 1,273,000원은 추정치입니다. 임차인 배당 후 미회수 보증금 147,773,000원은 매각대금의 배분 항목이 아니라 매수인이 별도로 인수할 금액입니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 총액은 거의 같다
일반적인 경매라면 유찰에 따라 최저매각가가 내려갈수록 매수인의 취득비용도 줄어듭니다. 그러나 본건은 선순위 임차보증금이 매각대금보다 크고 미배당 잔액을 인수하는 구조입니다. 회차별 최저가만 비교하지 말고 반드시 인수금까지 합산해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 48,500,000원 | 147,773,000원 | 196,273,000원 |
| 5회 유찰 시 | 33,950,000원 | 162,061,100원 | 196,011,100원 |
| 6회 유찰 시 | 23,765,000원 | 172,062,770원 | 195,827,770원 |
각 회차의 실질취득은 해당 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정과 배당 차이로 소폭 변동하며, 실제 낙찰가·세금·추가 비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 세금·인수 리스크 — 예상 인수금이 늘어날 수도 있다
말소기준권리 뒤에는 지방세·국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 매각으로 등기상 압류가 정리되는 것과 배당 과정의 조세채권 우선순위는 별개의 문제입니다. 특히 당해세 등 법정 우선순위가 적용될 경우, 임차인에게 배당되는 금액이 달라질 수 있습니다.
| 접수일 | 권리자 | 권리내용 | 경매상 처리 |
|---|---|---|---|
| 2024.04.23 | 부천시 | 압류 | 등기 소멸 |
| 2025.05.29 | 안산시 | 압류 | 등기 소멸 |
| 2025.10.23 | 국 · 김포세무서장 | 압류 | 등기 소멸 |
| 2026.03.26 | 국민건강보험공단 | 압류 | 등기 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천공업고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,287,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 지정 연장 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택으로 비교 가능한 매매자료가 제한적입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 3.3회이고 본건은 이미 4회 유찰되어, 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 살펴야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 유민경의 보증금 195,000,000원, 배당 예상 47,227,000원 및 인수 예상 147,773,000원을 기준으로 전체 취득비용을 산정하세요.
- 명세서 원본 확인. 을구 9번 주택임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구를 원본으로 확인하고, 임차인 보증금 변제 또는 인수관계에 변화가 있는지 점검하세요.
- 배당순위 검증. 국세·지방세 압류의 구체적인 조세채권 내용과 배당순위를 확인하세요. 실제 인수금이 시뮬레이션보다 커질 수 있습니다.
- 현황조사 전입자. JIN JINLAN, JIANG YONGIU의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금 유무, 유민경과의 관계를 확인하세요.
- 실질취득 상한. 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수금의 합계를 기준으로 판단하세요. 현재 회차 예상 총액은 196,273,000원입니다.
- 최근 시세 재확인. 제시된 거래는 2021~2022년에 이루어진 2건뿐이므로, 현재 거래 가능 가격 및 동일 유형 매물을 반드시 조사하세요.
- 명도·점유. 선순위 대항력 임차인이 보증금을 완전히 회수하지 못할 경우 인도 및 점유 정리에 어려움이 생길 수 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능 조건을 확인하세요.
- 관리비·기타 비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 수리비 및 명도비용을 별도로 산정하세요.
- 유찰 시나리오. 5회·6회 유찰을 가정해도 실질취득은 약 1.96억 수준입니다. 단순히 최저가가 더 떨어진다는 이유로 입찰하지 마세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황·감정평가서를 다시 대조하고, 매각기일까지 권리변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가는 4,850만원, 실제 부담은 약 1.96억”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 202,000,000원에 비해 최저매각가 48,500,000원은 매우 낮지만, 그 차액이 곧 매수인의 이익은 아닙니다.
유민경의 보증금 195,000,000원이 선순위 대항력에 의해 보호되는 구조이고, 매각물건명세서에는 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상 인수금 147,773,000원을 합산하면 실질취득 196,273,000원으로, 제시된 과거 실거래 평균 178,500,000원을 초과합니다.
더 유찰되어 최저가가 33,950,000원이나 23,765,000원으로 낮아져도 인수 예상금이 증가해 총취득비용은 거의 변하지 않습니다. 여기에 조세채권 배당, 점유자 관계, 제한적인 거래표본과 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
