부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 현재 최저가 기준으로도 선순위 근저당 배당 후 후순위 채권 미배당 약 1억 원이 발생하는 물건으로, 권리보다 배당 구조 확인이 중요한 사례입니다.

감정가 / 최저가

745,000,000원

최저 521,500,000원

유찰

1회

감정가 70%

매수인 인수

0원

임차인 없음

미배당 예상

101,259,506원

후순위 채권 기준

수원지방법원 2024타경104184. 경기도 화성시 반송동 동탄파라곤2 제14층 제1403호 아파트입니다. 전용면적 자료는 제공되지 않았으나 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 소유자는 김성욱입니다. 핵심 권리는 2020년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 가압류·근저당권 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경104184
소재지	경기도 화성시 메타폴리스로 54, 14층1403호 (반송동,동탄파라곤2)
물건종류	아파트 · 동탄파라곤2 제14층 제1403호
소유자	김성욱
감정가 / 최저가	745,000,000원 / 521,500,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	포산신용협동조합 / 203,807,470원
매각기일	2026.07.10

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2020.09.03 설정된 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 이후 포산신용협동조합 근저당, 경기신용보증재단·삼성생명·롯데카드·신용보증기금 가압류 등은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 보증금 위험은 없습니다.

② 배당 구조 — 후순위 미배당 확인

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,615,000원
우리은행 근저당	280,500,000원	280,500,000원
포산신용협동조합 근저당	120,000,000원	120,000,000원
포산신용협동조합 근저당	120,000,000원	113,385,000원
경기신용보증재단 가압류	42,500,004원	0원
삼성생명보험 가압류	15,409,762원	0원
롯데카드 가압류	25,247,895원	0원
신용보증기금 가압류	11,486,845원	0원

매각대금 배분

유찰 회차별 미배당

유찰이 진행될수록 채권자 미배당 규모가 증가하는 구조입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인이 직접 부담하는 등기상 인수 권리는 0원입니다.

⚠️ 배당 관점 현재 최저가 521,500,000원 기준 선순위 근저당권 배당 후 후순위 채권은 전액 만족되지 않습니다. 낙찰자는 미배당 채무를 인수하지 않지만, 권리 분석 시 배당 구조를 확인해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모

입지. 동탄복합문화센터 서측 인근으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
환경. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))으로 지정되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 38층 건물 내 제14층 제1403호이며 방4, 거실겸주방, 욕실2 구조로 이용 중입니다.

④ 입찰 체크리스트

인수 여부 확인. 임차인 관련 인수 위험은 없지만 현황조사상 상세 임대관계는 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
배당 구조 확인. 현재 가격에서는 후순위 채권 미배당이 발생하므로 배당표와 등기부 원본을 확인해야 합니다.
유찰 전략. 2회 유찰 시 매각가격 365,050,000원, 3회 유찰 시 255,534,999원 시나리오가 존재합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 다르다”

이 물건은 권리관계만 보면 정리된 편입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 하지만 경매 투자에서 중요한 것은 인수 여부만이 아닙니다. 현재 최저가에서도 후순위 채권 미배당 구조가 나타나므로, 낙찰가는 반드시 입지·시장가격·환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 안전하지만 가격 판단은 별도입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-05	유찰	7억 4,500만원
2	2026-07-10	대기	5억 2,150만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 미배당 구조를 확인해야 한다 — 동탄파라곤2 1403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 배당 구조 — 후순위 미배당 확인

③ 입지·환금성 메모

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음과 좋은 가격은 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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