인천지방법원 2026타경30174. 부천시 원미구 역곡동 대신아트빌 에이동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 267,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 91,581,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 승계 구조가 먼저입니다.
말소기준권리는 2023.03.13. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 이상혁은 2022.10.07. 전입·점유했고 확정일자는 2022.08.19.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 300,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 91,581,000원을 기준으로 집행비용 2,048,458원을 제외한 89,532,542원만 우선변제되는 것으로 계산되어, 나머지 210,467,458원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 65-11 대신아트빌 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 거래비교 면적 | 76.22㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.09.21. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 91,581,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 338,698,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 3억원 임차보증금
말소기준인 2023.03.13. 주택도시보증공사 가압류 이후의 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이상혁의 임차권등기 자체는 2024.10.18.에 이루어졌어도, 그 기초가 되는 전입·점유가 2022.10.07.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 임대보증금 전액을 배당받지 못하면 주택임차권등기 관련 권리를 인수하는 취지가 명시되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상혁 | 2022.10.07 · 건물의 전부 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.08.19 · 배당요구 2024.10.18 | 미배당 승계 예상 210,467,458원 |
| 정형진 | 2025.03.31 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
정형진은 2025.03.31. 전입으로 말소기준권리 2023.03.13.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 사건에서 매수인 부담을 결정하는 주된 임차권은 이상혁의 300,000,000원 보증금입니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 약 3억원에 붙어 있다
현재 회차의 계산은 단순합니다. 낙찰가 91,581,000원에 인수액 210,467,458원을 더하면 실질취득액은 302,048,458원입니다. 보증금 300,000,000원보다 2,048,458원 높은 이유는 매각대금에서 집행비용 2,048,458원이 먼저 빠져 임차인 배당액이 줄기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 91,581,000원 | 210,467,458원 | 302,048,458원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,106,699원 | 237,447,222원 | 301,553,921원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 44,874,689원 | 256,333,055원 | 301,207,744원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 302,048,458원으로 봐야 한다
대신아트빌은 16세대, 사용승인일은 2008.09.17.입니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 236,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 234,000,000원, 최신 거래 228,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -2.5%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 76.73㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 70.08㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 71.7㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,000,000원 |
표면 최저가 91,581,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 39.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 인수액을 제외한 숫자라서 실제 가격 판단에 쓰면 왜곡됩니다. 실질취득액 302,048,458원은 최근 12개월 평균 234,000,000원보다 68,048,458원 높고 129.1% 수준이며, 최신 거래 228,000,000원보다 74,048,458원 높고 132.5% 수준입니다.
단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 이미 3회 유찰된 현재 상황과도 맞닿아 있습니다. 낮아진 최저가 자체가 이 물건의 경제적 취득가격을 낮춰 주지 못한다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,048,458원 |
| 1. 임차인 이상혁 보증금 | 300,000,000원 | 89,532,542원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 338,698,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이상혁은 300,000,000원 중 89,532,542원만 배당받는 것으로 계산되며, 부족분 210,467,458원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 부천 역곡초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 상가점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 5필지 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 2,443,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며 절대·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 협조 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 거래·경매 흐름. 확인 실거래는 3건이고 최근 거래 추세는 -2.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 91,581,000원이 아닌 302,048,458원을 매수가격 기준으로 봐야 합니다.
- 이상혁 배당액 확인. 보증금 300,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 핵심은 전액 배당 여부입니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 매각가가 내려가는 만큼 예상 인수액이 증가해 실질취득액은 301,553,921원·301,207,744원 수준입니다.
- 정형진 점유 확인. 2025.03.31. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유·인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “3억원 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 267,000,000원에서 최저가 91,581,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이상혁의 대항력 있는 보증금은 300,000,000원이고, 현재 회차에서 210,467,458원이 미배당되어 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득액은 302,048,458원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 234,000,000원의 129.1%, 최신 거래 228,000,000원의 132.5%입니다. 더구나 최근 거래 추세도 -2.5%입니다. 유찰이 한 번 더 진행되어도 인수액이 함께 커져 실질취득액은 약 3억원 수준을 유지합니다. 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 대항력 임차인 인수까지 포함한 실제 취득가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리분석의 핵심은 후순위 등기 소멸 여부가 아니라 이상혁 보증금의 미배당 승계입니다.
