인천지방법원 2026타경30174. 부천 원미구 역곡동 대신아트빌 에이동 402호는 전용면적 76.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 267,000,000원이지만 네 번의 유찰을 거쳐 최저매각가는 64,107,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 3억원 보증금이 이 물건을 평가할 때 가장 중요한 변수라는 사실이 드러납니다.

주택도시보증공사의 2023년 가압류가 말소기준권리이고, 이상혁의 전입신고와 확정일자는 모두 그보다 앞섭니다. 게다가 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 매각물건명세서에도 임대보증금을 전액 배당받지 못하면 해당 임차권을 매수인이 인수한다는 취지의 사항이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형 경매로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.03.13 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 설정된 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다.

하지만 여기서 끝나지 않습니다. 이상혁은 2022.10.07 전입 및 점유를 시작했고, 2022.08.19 확정일자를 갖추었습니다. 2024.10.18에는 보증금 300,000,000원에 대한 주택임차권등기가 접수됐습니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 인수 위험 1건

실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 이상혁과 정형진은 별도로 확인되며, 보증기관의 대위변제·승계 신고를 독립된 임차인 보증금으로 중복 합산한 구조가 아닙니다. 보증금이 확인된 금액은 이상혁의 300,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

대신아트빌은 2008년 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 인근 평형 실거래 표본은 아래와 같습니다. 대상 전용면적은 76.22㎡이며, 실거래 표본은 면적과 층이 서로 달라 개별 호수의 정확한 시장가격과는 차이가 있을 수 있습니다.

전체 실거래 평균은 236,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 234,000,000원, 확인된 최신 거래는 2025.02 · 228,000,000원입니다. 실거래 추세는 이전 기간 대비 -2.5% 하락으로 나타납니다. 다만 최신 확인 거래도 2025년 2월이므로 현재 매각 시점의 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 최저매각가 64,107,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 27.4%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 선순위 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 입찰 판단에는 다음 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,107,000원 가정)

추정 집행비용은 1,553,926원입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에 대한 예상배당은 각각 0원입니다. 채권자 청구금액 총합 1,166,198,291원이 배당되지 않는 것으로 추정되지만, 이를 모두 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 선순위 임차보증금 미배당분입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

이 사건의 가장 중요한 특징은 매각가격이 떨어질수록 선순위 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어난다는 것입니다. 따라서 최저가가 내려가는 것만으로 실질취득금액이 같은 비율로 떨어지지 않습니다.

현재 최저가 64,107,000원에서 6회 유찰 시 가정가 31,412,429원까지 떨어져도 실질취득 추정액은 301,553,926원에서 300,965,424원으로 소폭 변동할 뿐입니다. 차이는 집행비용 추정 등이 반영된 결과로, 핵심 부담이 보증금 300,000,000원에 묶여 있다는 구조는 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천 역곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상가점포 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2008.09.17 준공된 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택으로, 외벽은 외장벽돌 쌓기 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 15m 내외 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 5필지 일단으로 구성돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 학교 관련 보호구역이 적용됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 매각 시점의 지정 여부는 재확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,443,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 현장 확인. 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조 부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 건축물대장 도면, 외관 관찰 및 주변 탐문 등을 바탕으로 평가됐으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래도 3건으로 제한적입니다. 최근 시세 하락 추세(-2.5%)와 함께 재매각 시 가격 및 유동성 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 인수. 이상혁의 보증금 300,000,000원, 전입일, 확정일자, 임차권등기 및 미배당분 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당표 및 인수액 재검증. 현재 예상 인수액은 237,446,926원입니다. 실제 배당금은 집행비용·조세채권·법원 배당 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 조건. 임차인이 보증금 전액을 변제받았는지 확인하기 전에는 낙찰만으로 임차권 문제가 모두 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 정형진의 점유. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 실제 점유자와 명도 필요성 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 권리자 구분. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 827,500,000원과 이상혁의 보증금 300,000,000원은 서로 다른 권리입니다. 가압류 청구금액을 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 낙찰가격과 보증금 인수액을 합산한 금액을 최근 12개월 평균 234,000,000원 및 최신 거래 228,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락장 대응. 확인된 실거래 추세가 -2.5%이므로 과거 거래가격과 감정가를 현재 시장가격으로 그대로 받아들이지 않아야 합니다.
• 내부구조 및 수리비. 감정평가 당시 내부 미확인 상태였으므로 실제 주택 상태, 설비 하자 및 추가 수리비를 조사해야 합니다.
• 관리비·체납세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 조세채권의 법정기일과 배당순위 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 법원 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “6,411만원 낙찰이 6,411만원 취득은 아니다”

이 물건의 최저가는 감정가 267,000,000원 대비 24% 수준인 64,107,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 이상혁의 300,000,000원 보증금이 존재하고, 매각물건명세서에도 보증금 전액 미배당 시 인수 조건이 명시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 인수할 금액은 237,446,926원이며, 실질취득 부담은 301,553,926원으로 추정됩니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 234,000,000원을 67,553,926원 웃돌고, 최신 거래가 228,000,000원보다도 높습니다. 확인된 시장 추세 역시 -2.5% 하락입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수보증금이 증가하므로 실질취득액은 약 3억 원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

여기에 별도 점유자 정형진의 보증금 및 명도관계가 명확하지 않고, 16세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약, 내부 미확인, 4회 유찰이라는 사정까지 겹칩니다. 현재 확인된 자료만으로 가격 경쟁력을 긍정하기 어렵습니다.