인천지방법원 2026타경30174. 부천시 원미구 역곡동 대신아트빌 에이동 402호, 전용면적 76.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가 267,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 186,900,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최신 거래 228,000,000원과 최근 12개월 평균 234,000,000원보다 낮지만, 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당분을 더한 실질취득 부담입니다.
임차인 이상혁은 2022년 8월 19일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 10월 7일 전입 및 점유를 시작했습니다. 현재 남아 있는 최초 권리인 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2023년 3월 13일이므로, 이상혁은 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 배당요구도 했지만 보증금 300,000,000원 전액을 배당받지 못하면 부족분은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 65-11 대신아트빌 에이동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.22㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사제이하우징 (2020.09.21. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 338,698,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 준공 / 규모 | 2008.09.17. · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 남아 있는 권리 중 가장 빠른 것은 2023.03.13. 접수된 주택도시보증공사 가압류 827,500,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 부천시 압류, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 말소됩니다. 다만 이상혁의 임차권등기는 2024.10.18. 접수됐어도, 그보다 앞선 2022.10.07. 전입·점유로 취득한 대항력을 보존하므로 보증금 미배당분에 대한 승계 위험은 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상혁 건물 전부 · 주거 | 2022.10.07. 확정일자 2022.08.19. | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.10.18. | 미배당분 승계 현재 추정 116,516,600원 |
| 정형진 | 2025.03.31. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대신아트빌의 확인된 거래는 3건이며, 최신 거래는 2025년 2월 전용 76.73㎡·5층의 228,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 234,000,000원, 전체 3건 평균은 236,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 2.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 76.73㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 70.08㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 71.70㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 234,000,000원 |
최저가 186,900,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 79.9%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 판단 기준인 303,416,600원은 최근 12개월 평균보다 69,416,600원 높고, 비율로는 129.7%입니다. 최신 거래 228,000,000원과 비교하면 133.1%입니다. 하락 추세까지 감안하면 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 186,900,000원 | 116,516,600원 | 303,416,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 130,829,999원 | 171,801,621원 | 302,631,620원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 91,580,999원 | 210,467,459원 | 302,048,458원 |
③ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 임차인 이상혁 보증금 | 300,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 827,500,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 신청채권 | 338,698,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 이상혁 미배당 보증금 | - | 116,516,600원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 확인되면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 이 경우 이상혁의 배당액이 감소하고 매수인이 승계할 보증금은 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부천 역곡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 상가점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 15m 도로에 접하며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,443,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등의 다세대 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 현장조사에서 내부구조를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고 확인된 거래가 3건에 불과합니다. 최근 거래 흐름도 과거보다 2.5% 하락해 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 최저가 186,900,000원에 응찰하면 이상혁 보증금 미배당분 116,516,600원을 더한 303,416,600원이 기준입니다.
- 배당표 최신 확인. 당해세가 선순위로 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 현재 계산보다 늘어날 수 있습니다.
- 임차권등기 조건 확인. 매각물건명세서상 이상혁이 임대보증금 전액을 배당받지 못하면 주택임차권등기의 보증금 부족분이 인수됩니다.
- 정형진 점유 확인. 2025.03.31. 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인 2명의 실제 점유 상태, 이사 협의 가능성 및 인도명령 대상 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 실제 구조를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 국세·지방세의 당해세 해당 여부를 관리주체와 집행법원 자료로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 최신 전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 핵심은 최저가 186,900,000원이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 이상혁의 임차보증금 300,000,000원이 가격의 하한선을 사실상 결정합니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 총액은 303,416,600원이며, 두 차례 더 유찰돼도 302,048,458원 수준입니다. 반면 최신 거래는 228,000,000원, 최근 12개월 평균은 234,000,000원이고 거래 추세도 2.5% 하락했습니다.
최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 실질취득으로 보면 최근 시세보다 29.7% 높은 물건입니다. 대항력 임차보증금 인수, 선순위 세금 변동 가능성, 16세대 다세대의 제한된 거래표본까지 함께 보면 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 전액 변제 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.