한 줄 평. 3회 유찰로 최저가는 41,503,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 보증금 118,000,000원의 미배당분 77,644,054원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 119,147,054원으로, 최근 12개월 평균 100,700,000원과 최신 거래 62,000,000원을 모두 웃돕니다. 최저가만 보면 싸지만 실제로는 싼 물건이 아닙니다.
41,503,000원
인천지방법원 2026타경30200. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 7층 701호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 121,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,503,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 34% 수준이어서 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격표 뒤에 대항력 있는 118,000,000원 임차보증금이 붙어 있습니다.
해당 임대차의 계약일은 2023.03.24, 확정일자는 2023.03.27, 전입·점유개시는 2023.04.25입니다. 이후 2025.05.19 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐고, 말소기준인 2026.01.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 보며 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명, 보증금은 118,000,000원 한 번만 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 19.57㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최기선 (2023.03.10. 거래가액 104,500,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,285,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 대준블루온 · 80세대 · 2014.01.02 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 118,000,000원
2014.02.07 설정됐던 하나은행 근저당권 53,400,000원은 2021.03.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.26 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임대차입니다. 전입·점유가 2023.04.25이고 확정일자도 2023.03.27이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 2025.05.19에는 보증금 118,000,000원의 주택임차권까지 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 1명 권리신고: 한국토지주택공사 승계 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 118,000,000원 | 2023.04.25 / 2023.03.27 대항력 우선변제 | 2025.05.19 | 미배당분 매수인 인수 보증기관 승계분 중복 합산 금지 |
② 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,503,000원 | 77,644,054원 | 119,147,054원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 89,870,838원 | 118,922,938원 |
| 5회 유찰 시 | 20,336,470원 | 98,429,586원 | 118,766,056원 |
4회, 5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 각각 89,870,838원, 98,429,586원으로 커집니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 더 싸게 산다”는 일반적인 경매 논리가 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀝니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 119,147,054원으로 봐야 한다
대준블루온 전용 19㎡대 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 107,708,333원이지만 가격 판단은 최근 표본을 우선해야 합니다. 표본 내 최근 12개월 평균은 100,700,000원, 최신 거래는 2023.12의 62,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -10.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 107,708,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 41.2%에 불과하지만, 이 비율은 77,644,054원의 인수액을 전혀 반영하지 않은 숫자입니다. 실제 비교 대상은 41,503,000원이 아니라 실질취득 119,147,054원입니다. 이는 최근 12개월 평균 100,700,000원보다 높고, 최신 거래 62,000,000원도 크게 웃돕니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -10.7% 하락 추세입니다. 따라서 시세보다 싸다거나 유찰로 가격 메리트가 커졌다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,147,054원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 118,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 120,285,643원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보증금 118,000,000원 중 예상배당 40,355,946원을 제외한 77,644,054원이 매수인 인수입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구 120,285,643원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부천역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 난방설비, 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북측 소로에 접합니다. 토지면적은 399.3㎡, 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 80세대의 소형 도시형생활주택이고 현재 사건은 3회 유찰 상태입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,503,000원만 입찰원가로 잡으면 안 됩니다. 현재 기준 인수 77,644,054원을 반드시 더해 실질취득 119,147,054원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 확인. 4회 유찰 시에도 실질취득 118,922,938원, 5회 유찰 시에도 118,766,056원으로 큰 폭의 가격 하락이 생기지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 계약일 2023.03.24, 확정일자 2023.03.27, 전입·점유개시 2023.04.25, 임차권등기 2025.05.19의 선후관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인과 별도로 보증금 118,000,000원을 다시 더하지 않습니다.
- 시세의 시차. 실거래 표본의 최신 거래가 2023.12이므로 개별 호실의 현재 매매 가능가격은 현장 중개업소와 추가 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -10.7% 낮은 흐름이므로 전체 평균 107,708,333원만 보고 높은 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41,503,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 41,503,000원의 최저가가 아닙니다. 118,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 가정에서 40,355,946원이 배당되고 77,644,054원이 남아 매수인에게 승계되므로 실질취득은 119,147,054원입니다. 최근 12개월 평균 100,700,000원과 최신 거래 62,000,000원보다 높고, 거래 흐름마저 -10.7% 하락했습니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액이 커져 총취득비용은 118,000,000원 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 다세대·소형 도시형생활주택이라는 환금성 특성과 3회 유찰까지 함께 보면 최저가 할인율을 투자 매력으로 해석하기 어려운 D등급 구조입니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “인수까지 합친 총액이 시장에서 회수 가능한가”를 먼저 따져야 합니다.
