인천지방법원 2026타경30200. 부천역 북서측 인근 대준블루온 7층 701호, 전용 19.57㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 121,000,000원의 70%인 84,700,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래가격보다 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰대금만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 경매개시결정일인 2026.01.26보다 앞선 2023.04.25에 전입·점유가 시작됐고, 확정일자도 2023.03.27에 갖춘 118,000,000원의 임차보증금 권리가 존재합니다.
한국토지주택공사는 실제 임차인과 별도로 보증금 권리를 행사하는 보증·승계 주체로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 보며 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 다만 그 승계권리가 보유한 대항력과 우선변제권은 그대로 가격 계산에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·도시형생활주택 · 전용 19.57㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 |
| 소유자 | 최기선 (2023.03.08. 매매, 거래가액 104,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,285,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 낙찰가 밖의 보증금을 본다
2014.02.07 설정된 하나은행 근저당권 53,400,000원은 2021.03.29 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 선순위 근저당권이 아니며 낙찰자가 인수할 권리도 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정입니다.
반면 보증금 권리는 임대차계약일 2023.03.24, 확정일자 2023.03.27, 전입·점유개시일 2023.04.25로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 2025.05.19에는 건물 전부에 관해 118,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했으므로, 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 인수형 권리입니다.
② 임차인·보증금 승계 분석
| 권리자 | 구분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증금 권리 보증·승계 주체 건물의 전부 | 118,000,000원 | 확정 2023.03.27 전입·점유 2023.04.25 임차권등기 2025.05.19 | 대항력 有 우선변제 승계 |
따라서 낙찰가 84,700,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 매수인의 실질취득은 84,700,000원 + 35,224,600원 = 119,924,600원입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어, 총취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 84,700,000원 | 35,224,600원 | 119,924,600원 |
| 2회 유찰 시 49% | 59,289,999원 | 60,177,221원 | 119,467,220원 |
| 3회 유찰 시 34% | 41,502,999원 | 77,644,055원 | 119,147,054원 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 가격 이상
대준블루온은 80세대, 2014.01.02 준공된 건물입니다. 전용 19.57㎡와 면적이 대응되는 거래 12건의 전체 평균은 107,708,333원이지만, 과거의 110,000,000원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 표본 내 최근 12개월 평균 100,700,000원과 최신 거래 62,000,000원, 최근·과거 가격 추세 -10.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.07 | 19.08㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 19.43㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 12건 | 107,708,333원 |
현재 최저가 84,700,000원 자체는 최근 12개월 평균의 84.1%이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 119,924,600원은 최근 12개월 평균 100,700,000원보다 19,224,600원 높고, 평균의 119.1%입니다. 최신 거래 62,000,000원과 비교하면 57,924,600원 높아 193.4%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 권리 | 118,000,000원 | 82,775,400원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 35,224,600원 | 35,224,600원 인수 |
| 하나은행 근저당 | 53,400,000원 | 0원 2021.03.29 말소 |
| 서울보증보험 주식회사 | 120,285,643원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정된 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부천역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층이며, 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 19.57㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 80세대 규모의 소형 도시형생활주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액 계산. 응찰가에 보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 119,467,220원·119,147,054원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 보증금 권리의 보증·승계 주체로 분류되므로, 원임차인과 권리 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 보증금 권리 승계와 실제 현장 점유는 별개의 문제이므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 거래 표본의 최신 거래가 2023.12인 만큼 매각기일 2026.07.07 기준 주변 매물과 추가 거래를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,470만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 표면상 최저가는 84,700,000원이지만, 권리분석상 매수인 인수액 35,224,600원을 더한 실질취득은 119,924,600원입니다. 이는 표본 내 최근 12개월 평균 100,700,000원의 119.1%이고, 최신 거래 62,000,000원의 193.4%입니다. 최근 가격 흐름도 -10.7%로 하락하고 있습니다.
더 유찰되면 낙찰대금은 낮아지지만 보증금 미배당액이 커지므로 총취득액은 119,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 말소된 하나은행 근저당은 핵심 위험이 아니며, 진짜 위험은 대항력 있는 보증금 승계권리입니다. 최저가 착시는 강하고, 가격 메리트는 부족하며, 인수 구조는 무겁습니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.