인천지방법원 2026타경30225. 부천시 원미구 심곡동의 다세대주택 4층402호입니다. 현 소유자는 김종희이며 2021년 2월 26일 매매를 원인으로 2021년 3월 11일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당이 아니라 2021년 7월 15일 울산세무서장 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 창원시·국·부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석의 중심은 등기상 후순위 권리보다 임차인 김현석입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021년 2월 25일로 말소기준권리인 2021년 7월 15일보다 빠르고, 확정일자는 2021년 2월 19일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로, 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.07.15. 국 압류입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김현석의 주민등록·점유개시는 2021.02.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.04.07. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 앞선 주민등록·점유입니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 182,000,000원, 현 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 나성빌라가동은 9세대이고 2001.09.28. 준공으로 확인되지만, 비교대상 면적 59.62㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 2회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 실거래가 없는 상태에서는 현장 매물·인근 유사 다세대 거래와의 별도 대조가 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)

배당표상 김현석 보증금의 부족분은 82,825,240원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용중이며, 통칭 나성빌라 가동 4층402호로 호칭됩니다.
• 입지. 심곡1동 행정복지센터 북동측 인근으로 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2001년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 공동주택 건물의 4층402호입니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 공도와 접하며, 토지정보상 소로2류·소로3류에 접합니다.
• 규제 확인. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 나성빌라가동은 9세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 김현석 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 서류입니다. 적용 대상·조건과 말소 절차를 매각 전 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
• 확약 미반영 최악 시나리오 확인. 현 회차 기준 룰상 보증금 미배당은 82,825,240원입니다. 확약 전제가 흔들리면 실질 취득구조가 완전히 달라집니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 선순위 배당에 영향을 주므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• ‘49% 할인’과 시세를 분리. 감정가 대비 할인율은 크지만 직접 비교할 실거래가 없으므로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하지 말아야 합니다.
• 인근 유사 다세대 실거래 대조. 나성빌라가동 비교면적은 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로 같은 건물·인근 유사 연식·층·면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 현황·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계 사항은 감정요항표에서 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태를 매각 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 89,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 빼고 이 숫자만 보면 판단이 뒤집힐 수 있습니다. 김현석은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 170,000,000원입니다. 확약을 반영하지 않으면 현 회차에서도 82,825,240원의 보증금 미배당이 남습니다.

반면 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 이 전제가 확인된다면 현재 실질취득은 89,180,000원입니다. 다만 직접 비교할 실거래 시세가 없고, 국세·지방세 압류 5건과 2회 유찰 이력이 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격과 세금은 추가 검증이 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는 확약서 원문과 실제 시세 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.