서울남부지방법원 2025타경8926. 양천구 신월동 삼광아트빌(63-1) 5층 501호, 전용 53.18㎡ 다세대주택입니다. 감정가 184,410,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 94,418,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자 백상훈은 2021년 3월 10일 이 주택을 거래가 218,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 218,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

권리구조의 출발점은 소유자의 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 김지혜는 2021년 2월 3일 확정일자를 받고 2021년 2월 26일 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기도 2023년 3월 29일 마쳐, 말소기준인 2023년 4월 6일 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각조건에는 김지혜의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이 조건이 정확히 이행되면 김지혜 관련 인수액은 실질 0원*이 됩니다. 다만 이은영은 별도의 점유자로 조사됐고 전입일이 확인되지 않았으므로, 같은 조건이 자동으로 적용된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다

말소기준권리는 2023.04.06. 국세 압류입니다. 이후의 양천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김지혜의 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계기관은 중복 합산 금지

조사된 실제 임차인은 김지혜·이은영 2명입니다. 주택도시보증공사는 김지혜의 임차권 승계인이므로 별도의 세 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다

포기·말소 조건을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 김지혜의 미배당 잔액은 125,681,524원에서 144,225,219원, 159,060,175원으로 증가합니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰이 반복돼도 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 이번 물건의 가격 메리트는 오직 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행된다는 전제에서만 성립합니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래의 52.5%, 다만 표본은 1건

삼광아트빌(63-1)은 총 8세대, 사용승인일은 2000년 11월 10일입니다. 확인된 유사면적 최근 거래는 2024년 10월 전용 56.06㎡·5층의 180,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 180,000,000원이며, 현재 최저가는 그 가격의 52.5%입니다.

감정가 184,410,000원은 확인된 거래가 180,000,000원과 비슷한 구간이지만, 최저가 94,418,000원은 크게 낮습니다. 포기·말소 조건을 반영한 실질취득도 94,418,000원*이므로 가격 차이는 분명합니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 전용면적도 56.06㎡로 본건 53.18㎡와 차이가 있어, 180,000,000원을 확정 시세나 즉시 매도가격으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 94,418,000원 가정)

김지혜의 임차보증금과 주택도시보증공사의 경매신청 채권은 같은 218,000,000원 보증금의 승계관계를 반영한 것으로, 두 금액을 별도 채권처럼 합산하지 않습니다. 현재 회차의 김지혜 미배당액은 125,681,524원이지만, 포기·말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 침실3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니2, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 신화중학교 남동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설과 노변상가가 혼재된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 12m, 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다. 일부 도로 지목은 2024.09.10부터 2029.09.09까지 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있습니다.
• 토지. 평지의 가로장방형 중로각지이며 공시지가는 4,226,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 갖춰져 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건의 적용범위와 이행시점을 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
• 말소서류 확인. 김지혜 명의 임차권등기가 매수인 추가 부담 없이 말소되는지, 주택도시보증공사의 말소동의와 관련 서류 제출 절차를 확인하세요.
• 이은영 전입세대 확인. 전입일·확정일자·배당요구가 미상이므로 전입세대열람, 주민등록 현황, 임대차계약서와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 김지혜의 임차권등기와 이은영의 현황조사상 점유가 실제 현장점유와 일치하는지 방문조사로 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함 내용이 있으므로 감정평가서의 위치·형태·면적과 매각 포함 여부를 원본에서 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
• 시세 표본 보강. 최근 거래가 1건뿐이므로 신월동 인근 유사 다세대의 면적·층·사용승인연도별 거래와 현장 매물을 추가 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인한 뒤 판단하세요.

맺으며 — “싸지만, 조건 확인 전에는 싼 게 아니다”

현재 최저가는 94,418,000원으로 감정가 184,410,000원의 51.2%, 확인된 최근 거래 180,000,000원의 52.5%입니다. 가격만 보면 세 차례 유찰의 할인 폭은 큽니다. 그러나 김지혜의 전입·확정일자·임차권등기가 말소기준보다 앞서므로, 원래 구조는 125,681,524원을 매수인이 인수하는 선순위 임차권 물건입니다.

이 위험을 뒤집는 것은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실히 이행되면 김지혜 관련 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 94,418,000원​*으로 내려갑니다. 반대로 조건 적용이나 말소절차가 불명확하면 가격 메리트는 사라집니다. 여기에 이은영의 전입일 미상 위험도 별도로 남습니다.

가격은 매력적이지만 권리는 조건부. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건과 이은영의 전입·점유를 모두 확인한 뒤에야 이 물건의 낮은 최저가를 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.

* 김지혜 관련 인수 0원 및 실질취득 94,418,000원 판단은 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 정상 이행된다는 전제입니다. 이은영의 보증금 1,000,000원과 대항력 가능·미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.