인천지방법원 2026타경30229. 부천시 오정구 내동 성진그린타운 8동 5층 502호, 2002년 12월 11일 사용승인된 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이상무는 2021년 8월 10일 확정일자를 받고, 2021년 8월 26일 전입·점유를 시작했습니다. 반면 현재 말소기준은 2022년 4월 18일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인 구조입니다.
보증금은 185,000,000원으로 현재 최저매각가 71,687,000원보다 큽니다. 확약이 없다는 전제의 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 69,996,634원이 배당되고, 미배당 115,003,366원이 매수인 인수로 남습니다. 이런 유형은 원칙적으로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나기 때문에 실질 부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이상무 임차권에 관한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 289-7 성진그린타운 8동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 5층 건물 중 5층 |
| 거래 매칭 면적 | 73.16㎡ |
| 소유자 | 김현진 · 2021.08.26 매매 · 거래가액 185,000,000원 · 2021.09.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 71,687,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.04.18 서민금융진흥원 가압류 11,598,129원입니다. 그보다 앞선 2021.08.26에 이상무가 전입·점유했고 확정일자는 2021.08.10이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 2023.09.11 주택임차권등기, 2024.08.28 국의 가압류, 2024.12.26 부천시 압류, 2026.01.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 승계는 확약으로 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상무 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.08.10 | 185,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상무는 2023.09.11 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날짜에 확인됩니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용 1,690,366원을 제외한 69,996,634원이 임차인에게 우선 배당되고, 룰상 부족분은 115,003,366원입니다. 다만 확약서가 있으므로 이 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 낮지만, 표본이 너무 얇다
성진그린타운8동은 총 8세대이며, 거래 매칭 면적은 73.16㎡입니다. 시세 기준값인 최근 12개월 평균 금액은 185,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최저가 71,687,000원은 이 기준의 38.7%입니다. 확약 반영 후 권리기준 실질취득 역시 71,687,000원이므로 숫자상 기준가격보다 크게 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 73.16㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 시세 기준값 | 73.16㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
다만 표시된 최신 실거래 역시 2021.08의 185,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 현재 매각은 이미 3회 유찰된 상태이므로, 185,000,000원을 현재의 확정적인 환금가격으로 받아들이기는 어렵습니다. 이 사건은 “시세의 38.7%니까 싸다”보다 “확약이 실제로 적용되는지와 현재 환금성이 충분한지”가 먼저입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 계산이 갈린다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 71,687,000원 | 115,003,366원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 136,122,356원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,126,630원 | 150,905,649원 | 실질 인수 0원 |
룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금 기준 계산값입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 부근에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정 · 확약 반영 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,366원 |
| 1. 임차인 이상무 보증금 | 185,000,000원 | 69,996,634원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,598,129원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차인 미배당 115,003,366원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 리포트의 실질 인수 판단은 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부천시 오정구 내동 ‘내촌사거리’ 북측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·중소규모 공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2002.12.11입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이 기재되어 있으며, 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 시세 표본은 1건, 경매 평균 유찰은 3.0회입니다. 현재 사건도 3회 유찰된 만큼 매도·재매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이상무 임차권이 정확히 확약 대상인지, 말소 조건과 절차가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 임차인 전입·점유 2021.08.26, 확정일자 2021.08.10, 말소기준 2022.04.18의 선후관계를 원문 서류에서 대조하세요.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 최저가 71,687,000원에 룰상 인수액 115,003,366원이 붙는 구조입니다.
- 시세 현재성 확인. 비교 실거래가 2021.08의 185,000,000원 한 건뿐이므로, 입찰 직전 주변 다세대의 실제 매매·전세 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 점유·인도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동 가능한 항목을 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 확약서다
겉으로 보면 감정가 209,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 71,687,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건을 단순 할인 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 이상무의 185,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 보증금이고, 확약이 없었다면 현재 회차에서도 115,003,366원의 미배당 인수가 따라붙습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 그 인수는 실질 0원, 권리기준 실질취득은 71,687,000원이 됩니다. 가격 기준값 185,000,000원의 38.7%이지만, 거래 표본은 단 한 건이고 최신 거래월도 2021.08이며 현재 사건 자체가 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 할인됐나”가 아니라 “확약서가 확실하게 작동하는가, 그리고 이 소규모 다세대를 다시 팔 수 있는가”입니다.
