인천지방법원 2026타경30260. 부천 원미구 역곡동 뉴효성하이츠 6층 604호, 전용 40.87㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김점수는 2021.09.24 소유권을 넘겨받았고 당시 거래가액은 208,000,000원입니다. 등기상 과거 심곡새마을금고·시흥중앙새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2022.09.21 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 주택을 점유한 임차인입니다. 이동열의 주민등록·점유개시는 2021.09.23, 확정일자는 2021.07.19이고 보증금은 208,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며 배당요구도 했습니다. 따라서 현재 최저가 102,900,000원만 보고 감정가의 절반에 사는 물건으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 6층 604호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.87㎡ · 6층건 내 6층 604호 |
| 소유자 | 김점수 (2021.09.24 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2022.09.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 오케이에프앤아이대부·한빛자산관리대부·케이아이코아즈대부의 가압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이동열은 말소기준보다 앞선 2021.09.23에 주민등록과 점유를 갖춰 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동열 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.23 | 2021.07.19 | 208,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
이동열은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2023.09.26 등기됐지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시는 2021.09.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
③ 시세 비교 — 102,900,000원이 아니라 208,000,000원 수준으로 봐야 한다
뉴효성하이츠 동일 전용 40.87㎡ 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2025.07 188,000,000원이고 최근 12개월 평균도 188,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 197,000,000원이지만 최근 가격은 과거 거래보다 낮아 최근 대비 이전 거래 추세가 -6.7%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.87㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2024.07 | 40.87㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 40.87㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.87㎡ | 3건 | 197,000,000원 |
표면 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 54.7%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 이 사건은 실질취득을 보증금 208,000,000원 수준으로 놓고 비교해야 하며, 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 188,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름도 -6.7%이므로 ‘최저가가 싸다’는 평가나 가격 가점은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 이동열 보증금 | 208,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 7,838,128원 | 0원 |
| 3. 한빛자산관리대부 가압류 | 12,800,194원 | 0원 |
| 4. 케이아이코아즈대부 가압류 | 8,208,755원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 이동열은 100,659,400원을 배당받고, 부족분 107,340,600원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 107,340,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 137,666,540원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 158,886,578원 |
낙찰가는 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 낮아지지만 임차보증금 미배당액은 반대로 107,340,600원에서 137,666,540원, 158,886,578원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 남동측 인근이며, 근린생활시설과 다세대가 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 역곡역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 604호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 도시가스·엘리베이터·개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,720,000원/㎡입니다. 북측으로 포장중로각지 상태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 뉴효성하이츠는 16세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 8.4회, 낙찰률은 7.69%입니다. 다회유찰 경향이 뚜렷해 환금성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 102,900,000원은 최근 시세의 54.7%지만 대항력 임차보증금 인수를 포함하지 않은 수치입니다. 가격 판단은 실질취득 ≈ 208,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 대항력 포기와 임차보증금 잔액 청구 포기까지 포함되는지 원문으로 확인해야 인수 0원 여부를 판단할 수 있습니다.
- 임차권·점유 확인. 이동열의 임차권등기와 주민등록·점유·확정일자 관계를 매각물건명세서 및 원본서류와 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고 최근 가격 추세는 -6.7%입니다. 과거 전체 평균 197,000,000원만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 다회유찰 체질 확인. 경매 평균 유찰 횟수 8.4회, 낙찰률 7.69%인 만큼 재매각·환금성까지 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “1.029억짜리 경매”가 아니라 “2.08억 수준의 취득구조”
겉으로는 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 102,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이동열의 보증금은 208,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 회차에서만 룰상 인수액이 107,340,600원이며 추가 유찰 때는 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 ≈ 보증금 208,000,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고 최근 추세도 -6.7% 하락입니다. 여기에 다세대 16세대, 경매 평균 8.4회 유찰·낙찰률 7.69%가 겹칩니다. 가격·권리·환금성을 함께 보면 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함한다는 원문 확인이 있어야 비로소 평가가 크게 달라질 수 있습니다.
