서울남부지방법원 2025타경8933. 화곡동 경희하우스 201호는 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 집합건물입니다. 숫자만 보면 감정가 258,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 84,542,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 그러나 등기에는 이숙희의 주택임차권이 2019.11.27 등기돼 있고, 전입은 2017.10.19, 확정일자는 2017.09.21입니다. 말소기준권리인 조성근 근저당 2021.12.21보다 훨씬 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 배당 가정은 임차보증금 228,000,000원 중 82,620,244원만 배당되고 145,379,756원이 미배당돼 매수인에게 인수되는 구조입니다. 이 가정대로라면 84,542,000원에 낙찰받더라도 경제적 부담은 84,542,000원 + 145,379,756원 = 229,921,756원입니다. 따라서 최저가가 최근 실거래 평균의 32.5%라는 숫자를 가격 메리트로 그대로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 832-21 경희하우스 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택-단지형다세대 |
| 전용면적 | 39.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상6층 내 제2층 제201호 · 사용승인 2017.01.12 |
| 소유자 | 주식회사팍스팩토리 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 84,542,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 80,109,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
핵심은 을구 1번 이숙희 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2017.08.04, 확정일자는 2017.09.21, 전입·점유개시는 2017.10.19, 임차권등기는 2019.11.27입니다. 보증금은 228,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2021.12.21 조성근 근저당보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.10.19 / 2017.09.21 | 228,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — ‘최저가 32.5%’가 아니라 실질취득액으로 본다
경희하우스 실거래는 3건이 확인되며, 전체 평균은 257,666,666원입니다. 최근 12개월 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 2024.05 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 2.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 39.0㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.09 | 42.54㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 39.0㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 257,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 260,000,000원 |
최저가 84,542,000원은 최근 12개월 평균의 32.5%에 불과하지만, 이는 선순위 임차권 인수를 빼고 본 숫자입니다. 현재 배당 가정대로 실질취득 229,921,756원을 기준으로 다시 계산하면 최근 12개월 평균의 약 88.4%, 최신 거래 270,000,000원의 약 85.2%입니다. 할인은 존재하지만, ‘감정가의 3분의 1 가격’ 수준의 초저가 매물은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,756원 |
| 1. 임차인 이숙희 보증금 | 228,000,000원 | 82,620,244원 |
| 2. 근저당 · 조성근 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 미배당액 145,379,756원이 매수인 인수로 산정됩니다. 근저당권자 조성근의 채권최고액 144,000,000원은 전액 미배당입니다.
④ 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 84,542,000원 | 145,379,756원 | 229,921,756원 |
| 6회 유찰 시 | 67,633,600원 | 161,983,805원 | 229,617,405원 |
| 7회 유찰 시 | 54,106,880원 | 175,267,044원 | 229,373,924원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 실제로 현재 가정에서도 5회 유찰의 실질취득액은 229,921,756원, 6회 유찰 시 229,617,405원, 7회 유찰 시 229,373,924원으로 거의 같은 수준입니다. 다음 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 크게 떨어지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며 집합건축물대장에도 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층 건물, 사용승인일 2017.01.12. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 서측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 371.2㎡, 평지의 사다리형, 지목 대, 다세대 건부지로 이용 중이며 공시지가 3,763,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0%입니다. 가격 할인만큼 재매각·환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 원본 확인. 등기상 보증금 228,000,000원, 현재 배당 가정상 인수 145,379,756원, 매각물건명세서상 반환받지 못한 보증금 81,827,475원의 관계를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 보수적 가정상 229,921,756원으로 최근 12개월 평균 260,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 매각가 감소분 대부분이 인수액 증가로 이동해 총 부담은 약 229,000,000원대에 머뭅니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입 2017.10.19, 확정일자 2017.09.21, 임차권등기 2019.11.27은 말소기준 2021.12.21보다 앞섭니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2025.08.05 국 압류가 있으며 실제 배당은 세금과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 환금성 검토. 15세대 소규모 도시형생활주택이고 동일 건물 경매 통계가 평균 5.0회 유찰이므로 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “84,542,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 핵심은 67.2% 할인된 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 배당 가정대로라면 낙찰가 84,542,000원에 미배당 보증금 145,379,756원이 더해져 실질취득액은 229,921,756원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 260,000,000원보다 낮기는 하지만, 표면상의 32.5% 가격과는 전혀 다른 투자입니다.
더구나 매각물건명세서에는 이전 경매 배당 후 반환받지 못한 보증금 81,827,475원이라는 별도 문구가 있어, 실제 인수잔액 확정이 이 사건의 최우선 과제입니다. 권리는 복잡하고, 가격은 실질취득 기준으로 다시 봐야 하며, 5회 유찰은 환금성 경고이기도 합니다. 입찰 여부보다 먼저 임차권 잔액을 확정하는 것이 순서입니다.
