인천지방법원 2026타경30280. 부천시 소사구 소사본동 삼성홈맨션 4층 404호, 전용 34.85㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 공대영으로 2020.07.04 매매를 원인으로 2020.08.03 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 119,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.21 부천시 압류이며, 그 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기 순위 자체보다 주택임차권입니다. 이효정은 2020.10.15 점유를 시작하고 2020.10.16 주민등록을 마쳤으며, 2020.08.20과 2022.11.07 확정일자가 확인됩니다. 따라서 말소기준 2022.11.21보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기에는 최초 보증금 119,000,000원, 갱신 계약 보증금 139,000,000원이 함께 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인옛로79번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.85㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 4층 404호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 공대영 (2020.07.04 매매 · 2020.08.03 소유권이전 · 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.21 부천시 압류입니다. 이효정의 주민등록일은 2020.10.16이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리순위만 놓고 보면 매수인에게 보증금 미회수분이 승계될 수 있는 대항력 있는 임차권입니다. 등기된 최신 보증금 139,000,000원이 현재 최저가 71,540,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가만 낮아져도 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 | 점유개시 2020.10.15 전입 2020.10.16 | 2020.08.20 2022.11.07 | 119,000,000원 139,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 실질 0원 |
이효정은 임차권등기권자이자 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 표의 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. 임차인의 배당요구는 2024.11.19로 확인되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 요건도 갖춘 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 표본이 오래됐다
삼성홈맨션(57-1) 전용 34.85㎡의 제공 실거래는 4건이며, 거래 시점은 2021.07~2021.11입니다. 평균 거래가는 134,000,000원, 최저 118,000,000원, 최고 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 71,540,000원은 이 평균의 53.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 34.85㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 34.85㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.08 | 34.85㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 2021.07 | 34.85㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | 34.85㎡ | 4건 | 134,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 71,540,000원이 제공 평균 134,000,000원의 절반 수준이지만, 이 거래들은 모두 2021년 자료입니다. 최신 거래 역시 2021.11의 155,000,000원이므로, 이를 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “53.4%니까 무조건 싸다”가 아니라, 오래된 실거래 표본 대비 큰 할인으로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 567,000,000원 | 69,852,280원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 71,540,000원에서 집행비용 1,687,720원을 제외한 69,852,280원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 706,000,000원 중 미배당은 636,147,720원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 동측 인근으로, 주위에는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 소사역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2003.02.19, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 404호입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 소로3류에 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 389.3㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,196,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 제공 실거래 표본도 4건이므로 가격 판단 시 개별 호수 상태와 실제 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 7번 주택임차권등기의 말소 대상, 말소 시점, 매수인에게 요구되는 조건을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 임차보증금 계약 변동. 임차권등기에는 119,000,000원과 139,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 현재 효력이 있는 계약과 보증금 범위를 대조하세요.
- 배당관계. 주택도시보증공사 가압류 청구액 567,000,000원과 신청채권 139,000,000원, 임차권의 관계를 배당요구종기 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 시세 재확인. 제공 실거래 4건은 2021년 자료입니다. 현재 회차 71,540,000원이 과거 평균의 53.4%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인율을 확정하지 마세요.
- 2회 유찰 원인. 현재 감정가의 49%까지 내려온 원인이 단순 가격인지, 점유·임차권·물건상태 때문인지 현장과 원본 서류를 함께 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역이므로 적용 대상과 입찰 후 절차를 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 71,540,000원까지 내려왔습니다. 제공 실거래 평균 134,000,000원과 비교하면 53.4% 수준이라 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 권리구조에는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 이효정의 주택임차권이 존재하고, 최신 등기 보증금은 139,000,000원입니다. 이 구조를 안전하게 바꾸는 핵심이 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약이 매각조건대로 적용되면 주된 임차권 인수는 실질 0원이어서 현재 최저가 71,540,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 대항력 임차보증금 문제가 다시 전면에 나타납니다. 게다가 시세 표본은 2021년 거래에 머물러 있고 물건은 총 16세대의 소규모 다세대입니다. 그래서 이 사건은 가격 할인은 크지만, 확약서 원문 확인 전에는 안전성을 확정하기 어려운 C급 구조로 보는 것이 맞습니다.
